대구지방법원 2025타경417. 포항시 남구 대잠동 934-18, 희망대로659번길 43의 근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 314.0㎡의 대지이고 일반상업지역이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층입니다. 감정평가 이용상태는 1층 음식점, 2·3층과 지하 공실, 4층 주택이며 제시외 보일러실도 매각에 포함됩니다. 현재 최저가는 감정가 955,740,000원에서 2회 유찰된 468,312,000원입니다.
등기상 말소기준은 2024.01.16 포항수산업협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 뒤에 설정된 이도형 근저당권 75,000,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 1층 임차인 강전경의 전입일이 2022.08.24로 말소기준보다 앞서고, 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경417 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대잠동 934-18 · 경상북도 포항시 남구 희망대로659번길 43 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 1층 음식점 · 2층 공실 · 3층 공실 · 지하 공실 · 4층 주택 · 보일러실 |
| 토지 | 대 314.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사프레쉬존 (2024.02.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 955,740,000원 / 468,312,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 등기상 살아 있는 핵심 담보권은 포항수산업협동조합 근저당 780,000,000원과 이도형 근저당 75,000,000원입니다. 말소기준인 2024.01.16 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 강전경의 전입일은 2022.08.24로 말소기준보다 선행합니다. 배당요구는 2025.08.29 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없이 보증금 10,000,000원을 전액 매수인이 인수하는 것으로 계산하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강전경 | 1층 | 2022.08.24 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 10,000,000원 인수 가정 |
② 가격 판단 — 49% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 468,312,000원이고, 임차인 보증금 인수 가정을 더한 실질취득은 478,312,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가는 327,818,400원, 4회 유찰 시에는 229,472,880원으로 내려가지만, 각 시나리오에서도 임차인 보증금 10,000,000원 인수 가정은 그대로 남습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시장가격 대비 저렴하다고 결론내릴 근거가 없습니다. 특히 1층 음식점, 2·3층 및 지하 공실, 4층 주택이 함께 있는 근린생활시설이라는 점에서 현재 임대수익과 공실 해소 가능성을 실사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,083,120원 |
| 인수 · 강전경 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 포항수산업협동조합 | 780,000,000원 | 461,228,880원 |
| 3. 근저당 · 이도형 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 담보채권 총 855,000,000원 중 461,228,880원이 배당되고 393,771,120원이 미배당됩니다. 강전경 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 상도동 소재 포항여객자동차터미널 북서측 도로 건너편에 위치하며, 시내 간선대로 후면의 노선상가지대로 음식점·판매시설·사무실·숙박업소 등의 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 간선대로 인근이고 노선버스승강장이 가까우며 차량출입도 용이합니다.
- 토지. 314.0㎡ 대지, 일반상업지역, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 1,157,000원/㎡입니다. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물 이용. 1층 음식점, 2·3층 및 지하 공실, 4층 주택으로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 4층의 공부상 용도가 사진관이나 실제 주택이라고 기재돼 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물인 보일러실이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 원본 대조. 강전경의 2022.08.24 전입, 1층 점유, 보증금 10,000,000원, 2025.08.29 배당요구 사실과 실제 대항력 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 명세서와 분석결과 불일치 확인. 명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재된 반면, 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액 인수로 계산됩니다. 이 차이를 해소하지 않은 채 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 공실 실사. 2층·3층·지하가 공실이므로 현재 임대수익과 향후 임대 가능 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 4층 용도 확인. 공부상 사진관과 실제 주택이라는 기재 차이가 있으므로 실제 사용상태와 행정상 용도 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 보일러실의 현황·경계·사용관계를 매각목록과 함께 대조하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 인수와 수익성
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 955,740,000원에서 최저가 468,312,000원까지 내려온 2회 유찰·49%입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율만으로 나지 않습니다. 강전경이 말소기준보다 앞선 전입자로 확인돼 배당 시뮬레이션상 10,000,000원 인수가 잡혀 있고, 따라서 현재 회차 실질취득은 478,312,000원입니다.
여기에 2·3층과 지하 공실, 4층의 공부상 사진관·실제 주택 기재, 비교 가능한 실거래 시세 부재까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리 소멸 구조만 보면 복잡하지 않지만, 임차인 인수 여부와 실제 임대수익을 확인해야 가격을 판단할 수 있는 물건입니다. 결론은 “유찰폭은 크지만 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다”입니다.
