대전지방법원 2025타경20366. 논산시 내동 시네마타워 1층 111호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상으로는 상업용 건물 내 구분상가입니다. 현재 이용상태는 일반 점포가 아니라 시네마타워 관리사무실입니다. 감정가 526,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 180,418,000원까지 내려왔습니다.
등기 흐름은 비교적 분명합니다. 2021.06.25 설정된 성심신용협동조합의 근저당권 394,800,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 김소희 근저당권 1,000,000,000원, 가등기, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 경매 권리분석은 등기부만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 관리사무실의 점유 근거와 시작일, 보증금이 미상이므로 점유권리의 선후 관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20366 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 내동 452 시네마타워 1층 111호 · 도로명 충청남도 논산시 시민로 181 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 구분상가 · 시네마타워 관리사무실로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 · 본건 1층 111호 |
| 소유자 | 주식회사해연 |
| 감정가 / 최저가 | 526,000,000원 / 180,418,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유엔피엘대부 주식회사 / 354,992,659원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 미확정
초기 신탁등기는 2021.06.25 신탁재산 귀속으로 말소되고 주식회사해연 명의로 돌아왔습니다. 같은 날 접수번호 18545로 설정된 성심신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.05.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
말소기준 이후 설정된 김소희 근저당권, 이상훈 명의 가등기, 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 가압류, 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 7건 존재해 당해세가 인정되면 배당 단계에서 선순위로 차감될 수 있습니다. 2023.08.03 공매공고 부기등기도 있어 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원경매의 관계를 함께 확인해야 합니다.
② 점유자 분석 — ‘관리사무실’의 법적 지위가 핵심
| 점유자 | 이용부분 | 점유 시작 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 시네마타워 관리사무실 | 본건 · 관리사무실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
확인된 금액만 놓으면 최저가 180,418,000원과 배당모형상 인수 0원을 더한 실질취득액은 180,418,000원입니다. 그러나 보증금 자체가 미상이므로 최종 실질취득액은 점유관계 확인 전까지 확정할 수 없습니다. 현장 방문, 관리주체 확인, 매각물건명세서와 점유관계서류 대조가 선행돼야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 180,418,000원으로 감정가 526,000,000원의 34.3%입니다. 유찰률만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 관리사무실로 이용되는 구분상가입니다. 감정평가에서도 주변을 학교, 대형할인매장, 상업용 건물과 근린생활시설이 섞인 미성숙 상가지대로 평가했습니다.
비교 가능한 최신 거래나 최근 12개월 평균이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 특히 관리사무실이라는 이용상태는 일반 점포보다 매수층과 임대수요가 제한될 수 있어, 실사용 가능성·수익성·재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 180,418,000원 | 177,092,148원 | 1,316,718,439원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24.01% | 126,292,599원 | 123,724,503원 | 1,370,086,084원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 16.81% | 88,404,819원 | 86,413,532원 | 1,407,397,055원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 180,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,325,852원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성심신용협동조합 | 394,800,000원 | 177,092,148원 | 217,707,852원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김소희 | 1,000,000,000원 | 0원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 99,010,587원 | 0원 | 99,010,587원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 1,493,810,587원 중 채권자 배당은 177,092,148원이고, 미배당액은 1,316,718,439원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 을구 1번 근저당권은 2025.05.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 실제 배당귀속은 채권이전 서류와 배당표 원본을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논산고등학교 북측 인근으로 학교, 대형할인매장, 상업용 건물과 근린생활시설이 소재한 미성숙 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일반 소매점이 아니라 시네마타워 1층 111호 관리사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방설비와 옥외주차장 및 기타 부대설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 상업용 건물 부지로 이용되는 평지·부정형 토지이며, 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 관리사무실이라는 특수 이용상태와 미성숙 상가지대, 3회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리사무실의 점유권원 확인. 소유자 직접 사용인지, 관리단·관리업체의 사용인지, 임대차에 따른 점유인지 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 점유 시작일과 사업자등록·전입 관련 자료를 확인해 2021.06.25 말소기준보다 앞서는지 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서, 현황조사 원본과 점유관계서류를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 6번과 8번 가등기의 담보가등기 여부와 8번 가등기의 매각 소멸 처리를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.08.03 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매의 진행·취소·중지 상태를 확인해야 합니다.
- 시세와 수익성 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자보다 관리사무실의 임대수요, 실사용 가능성, 관리비와 재매각 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 지워져도 점유 위험은 남을 수 있다”
이 물건은 등기부상으로는 2021.06.25 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 전형적인 말소 구조입니다. 그러나 현재 관리사무실로 이용 중인 점유자의 점유 시작일과 보증금이 확인되지 않아 매수인 인수 0원을 최종 확정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교 시세가 없고 관리사무실이라는 특수한 이용상태와 미성숙 상가지대의 환금성 부담이 있습니다. 등기권리는 정리되지만 점유·가격·공매 확인은 보류. 이 물건의 결론은 낮은 최저가가 아니라, 관리사무실의 법적 점유관계와 실제 시장가치를 확인한 뒤에 내려야 합니다.