대구지방법원 2025타경542. 포항시 북구 죽장면 두마리 678의 토지와 동식물관련시설을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,253㎡, 공부상 지목은 답이지만 실제 이용은 동식물관련시설부지이며, 건물은 경량철골구조 칼라강판지붕 단층의 동식물관련시설로 현재 공실입니다. 등기상 말소기준은 2021.03.12. 서포항농업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 신용보증기금 가압류·근로복지공단 가압류·국 및 포항시 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 활용성과 환금성입니다. 마을연결도로 인근이지만 산간오지이고, 지적도상 맹지로 차량출입이 어렵다는 평가가 있으며, 목록1은 농지취득자격증명을 제출해야 하고 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽장면 두마리 678 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 죽장면 면봉산길840번길 14-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설 · 현재 공실 |
| 토지 | 1,253㎡ · 지목 답 · 실제 동식물관련시설부지 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 에스엠전력주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 163,784,600원 / 80,254,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서포항농업협동조합 / 87,869,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
2021.03.12. 설정된 서포항농업협동조합 근저당권 156,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 신용보증기금 가압류 612,000,000원, 국 압류, 근로복지공단 가압류 181,891,640원, 포항시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 일부 국·달성군·국민건강보험공단 압류와 선행 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격·환금성 — 49% 낙폭보다 활용 조건이 먼저다
현재 최저매각가는 80,254,000원으로 감정가 163,784,600원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 56,177,800원, 4회 유찰 시 39,324,460원입니다. 그러나 이 사건은 일반 주거용 부동산처럼 거래가격만으로 판단하기보다 도로 접근·농지취득자격·실제 이용상태·규제·재활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 80,254,000원 | 871,482,212원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 56,177,800원 | 895,125,040원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 39,324,460원 | 911,675,020원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,844,572원 |
| 2. 근저당권 · 서포항농업협동조합 | 156,000,000원 | 78,409,428원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 612,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 181,891,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 949,891,640원 중 78,409,428원이 배당되고, 미배당액은 871,482,212원입니다. 신청채권자 청구액은 87,869,400원이며 현재 회차 예상배당액 78,409,428원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 죽장면 두마리 ‘평지동마을’ 내에 위치하며, 주변은 농가주택·창고·축사·나지가 혼재한 산간농촌지대입니다. 북측 인근으로 임야지대가 이어집니다.
- 교통. 마을연결도로 인근이나 산간오지로 대중교통사정이 불편하고, 지적도상 맹지로 차량출입이 어렵습니다.
- 이용상태. 동식물관련시설로 이용되는 물건이며 현재 공실입니다. 토지는 공부상 지목이 답이나 실제 동식물관련시설부지입니다.
- 건물. 경량철골구조 칼라강판지붕 단층이며, 후면은 칼라강판 벽체이나 일부는 벽체가 없고 전·측면 3면에도 벽체가 없습니다. 별도 설비내역은 없습니다.
- 토지. 1,253㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 18,300원/㎡ · 완경사 · 부정형입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 목록1은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1은 농지취득자격증명 제출 대상이며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 맹지·진입로. 마을연결도로 인근이라는 평가와 별개로 지적도상 맹지이고 차량출입이 어렵다고 명시되어 있습니다. 실제 진입 경로와 권원 확인이 핵심입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목은 답이지만 실제 동식물관련시설부지입니다. 현황 이용과 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 일부 벽체가 없고 별도 설비내역도 없습니다. 현재 공실인 만큼 현장 상태와 추가 비용을 직접 점검해야 합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되므로 원하는 업종이나 시설의 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없고 현재 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙폭 ≠ 곧바로 가격 메리트”
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021.03.12. 서포항농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 주요 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 49%라고 해서 가격이 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이미 2회 유찰됐고, 산간 입지·대중교통 불편·지적도상 맹지·차량출입 곤란· 농지취득자격증명·공부와 실제 이용의 차이·시설 상태까지 활용성과 환금성에 직접 영향을 주는 조건이 겹칩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 현장과 활용 가능성 검토가 핵심인 C등급 물건입니다.
