창원지방법원 2025타경516. 거제시 장목면 농소리 171-1 소재 대지와 토지 및 제2종근린생활시설로, 현황은 일반음식점으로 이용 중입니다. 감정가는 1,115,897,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 267,927,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 강하게 보이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

권리관계의 기준점은 2021.05.17. 동진주새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 가등기, 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 목록 1에는 2017.11.13. 설정된 지상권이 매각물건명세서상 인수권리로 적혀 있고, 지상권자인 동진주새마을금고의 말소동의서가 제출되어 있습니다. 따라서 인수 0원 판단은 해당 말소동의가 매각조건에 반영되고 실제 말소되는지 확인하는 절차와 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 지상권 말소 확인

2021.05.17. 설정된 동진주새마을금고의 1순위 근저당권 756,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 92,400,000원 및 84,000,000원의 근저당권과 2021.12.08. 정덕환·이영호·박문배의 각 65,000,000원 근저당권은 모두 후순위로 소멸합니다. 첫 세 건의 근저당권은 2026.01.06. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로, 채권양도와 경매신청 채권자의 관계도 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.

2023.05.25. 박정자 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 자료에는 담보가등기 여부 확인이 필요한 권리로 표시되어 있습니다. 2023.07.26. 최민정의 가압류 150,000,000원과 2025.06.26. 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명

두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.05.17.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 산정상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 설지수는 2021.12.08. 설정된 후순위 근저당권의 채무자와 이름이 동일합니다. 실제 임대차인지, 관계인 점유인지, 배당요구와 최우선변제 가능성이 있는지는 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 4회 유찰, 시세 검증은 별도

현재 최저매각가는 267,927,000원으로 감정가 1,115,897,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 187,548,900원, 6회 유찰 시 131,284,229원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 동일 용도·입지의 실거래 평균이나 최신 거래가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

이 물건의 가격은 건물과 704.0㎡ 토지 자체뿐 아니라 타인 소유 진입로의 지속 사용 가능성, 도로점용허가 승계, 경계 측량 결과, 지상권 말소 여부, 일반음식점 영업 및 이용 가능성에 따라 달라집니다. 네 차례 유찰은 가격 매력의 신호일 수도 있지만, 시장이 이런 확인 비용과 불확실성을 반영한 결과일 가능성도 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 267,927,000원 가정)

채권 합계 1,277,400,000원 중 263,376,022원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,014,023,978원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

④ 현장·입지·공법상 확인사항

• 입지. 농소몽돌해수욕장 북동측 인근이며 근린생활시설, 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. 차량 접근은 용이하고 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
• 이용. 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중이며, 위생설비와 급·배수설비가 설치되어 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 진입로. 농소리 42-12는 타인 소유 토지로 사용 승낙을 받아 사도개설 허가를 받은 것으로 조사되었습니다. 사용 승낙의 기간·승계·철회 가능성을 확인해야 합니다.
• 도로점용. 농소리 42-5 일부는 2019.09.10. 도로점용허가를 받아 사용 중이며 허가 기한은 2028.12.31.입니다. 연장 가능 여부, 매년 부과되는 점용료, 공동 사용자 및 낙찰자의 승계신청 가능 여부를 관할 관청에 확인해야 합니다.
• 경계. 인접 토지와의 지적경계가 불분명하므로 지적측량이 필요합니다. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인된 상태입니다.
• 매각 제외. 목록 1 지상 경계 부근의 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가와 매각에서 제외됩니다.
• 지붕 현황. 매각물건명세서에는 목록 2의 지붕이 공부상 철근콘크리트이나 현황은 판넬이라고 기재되어 있습니다. 감정요항표의 공부상 차이 없음 기재와 함께 원본을 대조해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 486,300원/㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 지상권 말소동의서. 2017.11.13. 설정 지상권의 말소동의서 원문, 대상 부동산, 조건 및 매각 후 말소 절차를 확인하세요.
• 가등기 성격. 2023.05.25. 박정자 명의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지 원인서류와 매각물건명세서로 확인하세요.
• 채권 이전. 첫 세 건의 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기와 동진주새마을금고의 경매신청 관계를 대조하세요.
• 임차인 조사. 최혜정·설지수의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 부분, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 설지수 관계. 설지수가 후순위 근저당권 채무자와 동일인인지, 소유자 또는 영업 관련 관계인인지 확인하세요.
• 진입로 권원. 타인 소유 농소리 42-12의 사용승낙서와 사도개설 허가의 존속·승계 조건을 확인하세요.
• 도로점용허가. 농소리 42-5 일부의 허가 기한 2028.12.31., 점용료, 공동 사용자, 승계신청 절차를 관할 관청에서 확인하세요.
• 경계 측량. 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 점유 현황과 매각 대상 면적을 지적측량으로 검증하세요.
• 건축물 현황. 공부상 지붕과 현황 지붕의 차이, 일반음식점 이용의 적법성 및 시설 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 토지·건물 현황과 진입권을 반영한 별도 가치평가 후 응찰 상한을 정하세요.

맺으며 — “24.01% 할인보다 먼저 확인할 것들”

현재 배당 구조만 보면 후순위 근저당권·가등기·가압류는 매각으로 소멸하고, 두 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 계산만 보면 진입 가능한 물건입니다.

그러나 이 사건은 단순히 “감정가 1,115,897,000원짜리를 267,927,000원에 산다”는 계산으로 끝나지 않습니다. 선순위 지상권 말소동의서의 효력, 타인 소유 진입로 사용권원, 2028.12.31.까지의 도로점용허가 승계, 불분명한 지적경계, 지붕 현황 차이와 임차관계를 모두 확인해야 합니다. 권리는 조건부 통과, 가격 판단은 현장검증 전까지 보류. 네 차례 유찰의 할인율보다, 낙찰 후 이 토지와 음식점을 정상적으로 사용할 수 있는지가 먼저입니다.