대구지방법원 2025타경3925. 포항시 북구 장성동 현진에버빌아파트 204동 16층 1602호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 등기상 2008년 농업협동조합중앙회 근저당 2건은 2013.02.15. 말소됐고, 2013년 우리은행 근저당도 2020.06.16. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 설정된 파주새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 이후 한국자산관리공사로 이전됐으며, 포항시 압류·주택임차권·두 건의 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 김정민 씨와 박세중 씨가 확인됩니다. 김정민 씨는 2025.05.30. 전입·확정일자를 갖췄으나 말소기준보다 늦습니다. 박세중 씨는 2020.06.16. 점유를 개시했지만 주민등록일이 2020.06.22.이고, 2024.06.21. 임차권등기가 이뤄져 역시 말소기준보다 후순위입니다. 따라서 두 사람 모두 이 경매에서 매수인에게 보증금 반환책임을 승계시키는 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3925 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1608 현진에버빌아파트 제204동 제16층 제1602호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 성실로 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 24층 건물 중 16층 |
| 단지 / 사용승인 | 현진에버빌2단지 · 814세대 · 2008.08.25. |
| 소유자 | 권재훈 (2020.05.21. 매매, 거래가액 189,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 84,821,882원 |
| 매각기일 | 2026.08.03. |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2020년 근저당이 기준
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유·명도 확인은 필요
| 임차인 | 점유·사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정민 | 1602호 | 2025.05.30. / 2025.05.30. | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박세중 | 제16층 제1602호 84.96㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2020.06.22. / 2020.05.25. 점유개시 2020.06.16. | 150,000,000원 변경 185,000,000원 | 없음 | 후순위·배당요구 | 0원 |
박세중 씨의 임대차계약일은 2020.05.21., 점유개시일은 2020.06.16.이지만 주민등록일은 2020.06.22.입니다. 말소기준 근저당 접수일인 2020.06.16.보다 대항요건 완성 시점이 늦으므로 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 등기된 보증금은 최초 150,000,000원에서 185,000,000원으로 변경됐고 2024.06.21. 임차권등기 및 배당요구가 확인되지만, 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
김정민 씨도 전입·확정일자가 2025.05.30.으로 말소기준보다 늦습니다. 보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없어 보증금 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 현재 실제 점유자와 인도 대상이 누구인지는 현장 방문과 전입세대확인서를 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 78.6%
현진에버빌2단지 동일 면적대인 전용 84.96㎡·84.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 196,916,666원, 최신 거래는 2026.06.의 187,000,000원입니다. 현재 최저매각가 154,700,000원은 최근 12개월 평균의 78.6%로, 권리 인수액이 없는 점을 고려하면 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.96㎡ | 24 | 187,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 212,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 5 | 209,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 196,916,666원 |
거래 범위는 160,000,000원부터 225,000,000원까지입니다. 현재 최저가는 이 표본의 최저 거래가보다도 낮고, 최신 거래 187,000,000원과 최근 12개월 평균 196,916,666원도 밑돕니다. 따라서 현재 회차의 가격 메리트 자체는 인정할 수 있습니다. 다만 내부 상태를 확인하지 못한 감정평가라는 점과 단지 경매 환금성 통계를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,965,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 27,890,000원 | 21,734,200원 |
| 을구 4번 근저당 · 우리은행 | 116,600,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 파주새마을금고 | 99,960,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 374,450,000원, 채권자 배당액은 151,734,200원, 미배당액은 222,715,800원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 222,715,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 268,476,060원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 300,411,454원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 대항력 있는 임차인이나 인수권리가 없어 매수인의 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다. 다만 시뮬레이션상 신청채권자 한국자산관리공사의 배당액이 모든 회차에서 0원으로 나타나므로, 배당표에 포함된 말소 근저당의 처리와 실제 채권신고 내역을 확인하지 않은 채 회차 진행 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 16층이며, 사용승인일은 2008.08.25.입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 15미터, 남측과 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부현황과 구조변경 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 814세대 단지로 실거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 8.9회 유찰·낙찰률 0.0%로 경매시장 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 김정민·박세중 중 실제 현재 점유자가 누구인지 현장 방문과 전입세대확인서로 확인하세요.
- 임차보증금 원본 대조. 박세중의 등기상 보증금 변경 내역과 김정민의 보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 을구 1·2·4번 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 채권계산서와 배당요구 서류로 확인하세요.
- 근저당 이전·변경 확인. 파주새마을금고 근저당의 채권최고액 변경과 한국자산관리공사 이전 내용을 최신 등기부로 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 이뤄지지 않아 수리비와 구조변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납액이 있는지 관리사무소에 확인하세요.
- 환금성 보수 적용. 실거래 할인폭만 보지 말고 단지 경매 평균 유찰 횟수와 낙찰률을 반영해 매도 기간을 길게 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 할인만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 확인된 두 임차관계도 말소기준보다 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득금액 154,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 196,916,666원의 78.6%로, 현재 회차에는 분명한 가격 할인이 있습니다.
하지만 단지 경매 통계의 평균 유찰 8.9회·낙찰률 0.0%, 확인되지 않은 내부 상태, 실제 점유자 확인 문제, 등기상 말소내역과 배당 시뮬레이션 사이의 불일치는 점수를 제한합니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격은 경쟁력 있음, 환금성과 서류 일치 여부는 경계입니다. 시세 차익만 계산하기보다 명도·수리·보유기간을 포함한 보수적인 입찰가가 필요한 사건입니다.
