창원지방법원 2025타경540. 경상남도 고성군 회화면 배둔리 1089-3, 토지 770㎡와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 ‘연립주택 + 토지’로 표시돼 있으나 감정평가서상 실제 이용상태는 축사입니다. 건물은 철파이프조 스레트지붕 단층 구조이며, 환풍기와 윈치커텐이 설치돼 있습니다. 토지는 지목이 전이고 이용상황은 전창고로 조사됐습니다.
감정가 70,210,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 34,403,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌습니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았기 때문에 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경540 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 회화면 배둔리 1089-3 · 경상남도 고성군 회화면 군진길 102-97 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 축사 · 토지·건물 일괄매각 |
| 토지 | 770㎡ · 지목 전 · 이용상황 전창고 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철파이프조 스레트지붕 단층 · 세멘콘크리트 바닥 · 철재트러스 천정 |
| 소유자 | 강선제 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 70,210,000원 / 34,403,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군수산업협동조합 / 38,409,061원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 공시지가 | 23,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 배당 정합성 확인
등기상 2015.03.20. 진북농업협동조합의 채권최고액 39,000,000원 근저당권이 설정됐지만, 2020.04.03. 1번 근저당권 말소등기가 접수돼 있습니다. 그 직전인 2020.04.02. 고성군수산업협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.07.09. 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 조사됐습니다. 따라서 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 사용관계는 현장조사 및 현황조사서 원본으로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 34,403,000원으로 감정가 70,210,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 24,082,100원, 4회 유찰 시 16,857,470원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 인근 실거래나 중개 시세 자료가 없어 감정가의 적정성 및 실제 환금가치를 교차검증할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 34,403,000원 | 33,383,746원 | 64,504,864원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,082,100원 | 23,248,622원 | 74,639,988원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 16,857,470원 | 16,154,036원 | 81,734,574원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매수인의 추정 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자의 미배당액은 64,504,864원에서 74,639,988원, 81,734,574원으로 증가합니다. 이는 후순위 채권이 배당받지 못한다는 의미이지, 토지의 농지 절차나 원상회복 위험이 사라진다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,403,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,019,254원 |
| 1. 진북농업협동조합 근저당 | 39,000,000원 | 33,383,746원 |
| 2. 고성군수산업협동조합 근저당 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한카드 주식회사 가압류 | 10,888,610원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 97,888,610원 중 33,383,746원이 배당되고, 미배당액은 64,504,864원으로 추정됩니다. 다만 진북농업협동조합 근저당의 말소등기와 현재 배당순위가 일치하지 않으므로 이 표를 그대로 입찰 판단에 사용해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 농지취득·원상회복 — 보증금 몰수 위험
해당 토지는 1997.08.16. 고성군으로부터 축사 건립을 위한 농지전용허가를 받은 사실이 있습니다. 그러나 향후 원상회복명령 가능성이 있다는 사실조회 회신도 포함돼 있습니다. 농지전용허가의 현재 효력, 목적사업 완료 여부, 지목변경 여부, 원상회복 대상과 비용은 관할관서에 직접 확인해야 합니다.
목록 토지 지상에 있는 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢은 매각에 포함됩니다. 이팝나무·대추나무·감나무 약 5주도 토지에 포함해 평가됐습니다. 따라서 현장에서는 제시외 건물의 위치·구조·사용상태와 수목의 현존 여부를 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회화중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 전·답과 기존 농가주택 등이 혼재한 지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 축사로 이용 중입니다. 환풍기와 윈치커텐 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(일반형)에 포함됩니다. 농업진흥구역과 농림지역에 접합니다.
- 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 포함되며 젖소·닭·메추리·개·돼지·오리 사육이 제한됩니다.
- 토지 조건. 평지의 부정형 토지로, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주택이 아닌 축사 이용 토지·건물이고 농지 절차 및 가축사육 제한이 결합돼 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 농지취득자격증명원 또는 농지가 아니라는 사실증명원의 발급 가능 여부를 입찰 전에 관할관서에서 확인하세요.
- 보증금 몰수 조건. 필요한 농지 관련 서류를 제출하지 못하면 보증금이 몰수된다는 조건을 반드시 반영하세요.
- 원상회복명령. 1997.08.16. 농지전용허가의 현재 상태와 향후 원상회복명령 가능성, 대상 면적 및 이행비용을 확인하세요.
- 등기 정합성. 2015년 진북농업협동조합 근저당의 2020.04.03. 말소등기와 배당표의 우선배당 처리가 왜 다른지 원본 서류로 확인하세요.
- 공동담보. 근저당권의 공동담보 토지 기재와 실제 경매 대상 전체의 관계를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 축사 사용자를 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢의 현황과 경계, 철거·보수 필요성을 확인하세요.
- 수목 포함 여부. 토지에 포함해 평가된 이팝나무·대추나무·감나무 약 5주의 현존 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에서 가능한 이용 및 증·개축 여부를 관할관서에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 토지·축사 거래, 철거·복구비, 농지 절차 비용을 포함한 실질취득비용으로 상한가를 정하세요.
- 매각 결과. 매각기일 2026.07.13의 진행 결과와 기일 변경·재매각 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가가 위험을 지워주지는 않는다”
이 물건은 감정가 70,210,000원에서 2회 유찰돼 34,403,000원까지 내려왔습니다. 현재 자료상 매수인이 인수할 금액은 0원이고 확인된 임차인 신고도 없습니다. 그러나 일반적인 인수권리보다 더 무거운 확인사항이 남아 있습니다.
토지는 지목이 전이어서 농지취득자격증명원 또는 농지가 아니라는 사실증명원이 필요하고, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 축사 건립을 위한 농지전용허가 이력이 있지만 원상회복명령 가능성이 명시돼 있으며, 감정평가상 축사 이용과 가축사육제한구역 규제도 함께 검토해야 합니다. 여기에 2020.04.03. 말소된 진북농업협동조합 근저당이 배당 추정표에서는 최우선 배당되는 정합성 문제까지 있습니다.
인수액은 낮지만 실사 난도는 높습니다. 농취증 발급, 원상회복 여부, 현장 점유와 제시외 건물, 등기·배당순위가 모두 확인된 뒤에야 34,403,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다. 이 물건의 결론은 ‘49%라서 싸다’가 아니라, 확인되지 않은 행정·등기 위험을 해소한 가격인지부터 검증해야 한다입니다.
