대구지방법원 2025타경3945. 포항시 북구 창포동 창포2단지주공아파트 212동 4층 407호입니다. 이 사건의 핵심은 46,550,000원이라는 낮은 최저매각가가 아니라 110,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 임차권자 백광민은 2021년 10월 20일 전입·점유를 시작했고 2021년 10월 21일 확정일자를 받았으며, 2024년 4월 24일 임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준권리는 2025년 7월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다.
현재 회차 매각가를 46,550,000원으로 가정하면 집행비용 1,237,900원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 45,312,100원이 배당되고, 보증금 중 64,687,900원이 남습니다. 매각물건명세서에도 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 46,550,000원 + 64,687,900원 = 111,237,900원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 창포동 645 창포2단지주공아파트 212동 4층 407호 |
| 도로명 | 경상북도 포항시 북구 새천년대로1123번길 9 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 제4층 제407호 58.14㎡ |
| 소유자 | 김민정 (2022.06.02. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 121,495,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 그대로 남는다
1995년과 2010년·2014년에 설정됐던 국민은행 계열 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2025.07.17. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2021년 전입·점유와 확정일자를 갖춘 백광민의 주택임차권입니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적고 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백광민 2024.12.12. 백재민으로 개명 | 110,000,000원 | 2021.10.20 / 2021.10.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 개명전 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 1.11억을 봐야 한다
제공된 최근 거래 표본은 창포주공1단지아파트의 2025년 10월부터 2026년 8월까지 12건으로, 최근 12개월 평균은 66,225,000원, 최신 거래는 2026년 8월 57,600,000원입니다. 다만 표본 면적은 41.85㎡와 49.77㎡이고 대상 물건은 58.14㎡이며, 면적도 일치하지 않아 직접적인 동일물건 시세로 단정할 수 없는 참고값입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.85㎡ | 3 | 57,600,000원 |
| 2026.07 | 41.85㎡ | 11 | 67,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 9 | 57,600,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2026.04 | 49.77㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 7 | 65,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 41.85㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 49.77㎡ | 6 | 82,000,000원 |
| 2025.11 | 41.85㎡ | 13 | 49,500,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 41.85㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 66,225,000원 |
표면 최저가 46,550,000원만 비교하면 최근 12개월 거래평균의 70.3%로 보입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 111,237,900원으로, 참고 거래평균 66,225,000원의 약 168.0%, 최신 거래 57,600,000원의 약 193.1%입니다. 비교 표본 자체가 대상 단지·면적과 일치하지 않는다는 한계를 감안하더라도, 적어도 “최저가 4,655만원이라 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 백광민 보증금 | 110,000,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,495,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 백광민의 보증금 미배당액은 64,687,900원이며 매수인 인수 대상입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 121,495,300원은 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 46,550,000원 | 64,687,900원 | 111,237,900원 |
| 3회 유찰 시 | 32,584,999원 | 78,401,531원 | 110,986,530원 |
| 4회 유찰 시 | 22,809,499원 | 88,001,072원 | 110,810,571원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 407호이며, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 창포초등학교 북측 인근으로 학교·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 212동 북측으로 폭 약 20미터 왕복4차로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 913,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 현황 확인. 현장 방문 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조·현황과 구조변경 여부는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 46,550,000원이 아니라 인수 64,687,900원을 합친 111,237,900원을 자금 기준으로 봐야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 백광민의 전입 2021.10.20·확정일자 2021.10.21·보증금 110,000,000원 및 매수인 인수 문구를 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 개명 관계 확인. 등기부에는 2024.12.12. 백광민의 성명이 백재민으로 변경된 내용이 있으므로 임차권자 동일성 및 현재 권리상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- ‘개명전’ 표기 확인. 전입·확정일자·보증금이 미상인 별도 표기가 있어 대항력 여부를 단정하지 말고 명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 실거래 직접비교 주의. 제공된 거래자료는 창포주공1단지아파트이고 대상 58.14㎡와 면적이 일치하지 않으므로 대상 단지·동일 면적의 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유·수리상태·구조변경 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,655만원 낙찰”이 아니라 “약 1.11억 취득”
이 물건을 볼 때 가장 위험한 숫자는 46,550,000원입니다. 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 절반 이하까지 내려온 것처럼 보이지만, 대항력 있는 백광민의 110,000,000원 임차보증금이 매각대금보다 큽니다. 현재 예상배당 기준으로 64,687,900원을 매수인이 인수해 실질취득은 111,237,900원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 매각가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어나 3회 유찰 시 110,986,530원, 4회 유찰 시 110,810,571원의 실질취득이 됩니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가에 점수를 줄 수 없는 대항력 인수형입니다. 제공된 참고 거래평균도 66,225,000원에 불과하고 대상 단지·면적과 일치하지 않아, 정확한 동일조건 시세를 별도로 확인하기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 인수 때문에 총부담은 낮지 않습니다.
