대구지방법원 2025타경3967. 포항시 남구 오천읍 베스피아파크 3층 302호로, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 현 소유자는 광주주택유한회사이고 2022.05.06 매매를 원인으로 거래가액 105,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 이상택의 선순위 임차관계입니다. 2023.02.02 전세금 130,000,000원의 전세권이 먼저 설정됐고, 2025.02.17에는 같은 이상택 명의로 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 추가됐습니다.
이 두 금액을 서로 다른 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 동일인 이상택에게 연결된 130,000,000원 권리를 전세권·임차권 등기 흐름으로 중복 확인한 구조로 보는 것이 안전합니다. 특히 주택임차권등기에는 임대차계약일 2022.10.27, 확정일자 2022.10.28, 주민등록일자 2022.11.25, 점유개시일자 2022.11.27이 기재되어 있어 말소기준 2023.11.02보다 앞서 대항요건이 갖춰진 것으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3967 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 915-10, 915-11 베스피아파크 제3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 80.17㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 소유자 | 광주주택유한회사 (2022.05.06 매매 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.30억이 핵심
현재 말소기준은 2023.11.02 이리스투자자산유한회사 근저당권 50,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.02.02 이상택 전세권 130,000,000원은 등기상 말소기준 이전 권리입니다. 이후 서울특별시 압류와 2025타경3967 경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이상택 제3층 제302호 80.17㎡ 전부 | 주거 · 임차권등기 130,000,000원 전입 2022.11.25 · 점유개시 2022.11.27 | 대항력 있음 말소기준보다 선행 | 우선변제 가능 확정일자 2022.10.28 · 배당요구 2025.02.17 | 미배당 잔액 인수 보증기관 대위·승계 아님 |
확인되는 실제 임차관계는 이상택 1명입니다. 전세권과 임차권에 각각 130,000,000원이 보이지만 이를 260,000,000원으로 합산하지 않습니다. 같은 이상택의 전세금·임차보증금 권리 흐름이고, 매수인에게 중요한 금액은 130,000,000원 보증금 중 배당받지 못한 잔액입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 6,272만원이 아니라 실질취득 약 1.30억으로 봐야 한다
베스피아파크는 9세대, 사용승인일은 2013.08.27입니다. 전용 80.17㎡의 확인 가능한 실거래는 2022.05 105,000,000원과 2025.08 95,000,000원 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래 한 건과 같은 95,000,000원이며, 최근 거래가격은 이전 거래보다 9.5% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 80.17㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2022.05 | 80.17㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.17㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
최저가 62,720,000원만 놓고 보면 최근 12개월 실거래의 66.0%로 보이지만, 이 비율은 이 사건의 실질적인 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 대항력 있는 130,000,000원 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 판단 기준은 실질취득 약 130,000,000원이고, 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 95,000,000원의 약 136.8%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 을구 5번 전세권 · 이상택 | 130,000,000원 | 61,191,040원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이리스투자자산유한회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이상택에게 예상되는 배당은 61,191,040원이며, 130,000,000원에서 이를 뺀 68,808,960원이 남습니다. 매각물건명세서는 임차권등기의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지는 구조 때문에 단순 합산하면 매각대금 62,720,000원과 인수잔액 68,808,960원이 되지만, 권리분석상 핵심은 낙찰가 하락에도 보증금 130,000,000원 수준의 부담이 사라지지 않는다는 점입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 이상택 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 118,808,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 137,286,272원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 150,220,391원 |
매각가가 62,720,000원에서 43,904,000원, 30,732,799원으로 내려가면 이상택이 배당받는 금액도 61,191,040원에서 42,713,728원, 29,779,609원으로 같이 줄어듭니다. 즉 싸게 낙찰받는 만큼 임차보증금의 미변제 부분이 커지는 구조라 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 직결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 오천읍 원리 소재 포은중학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 중 3층이며 급배수·위생·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측·서측으로 약 8m 폭의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역·비행안전제5구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 베스피아파크는 9세대이고 확인되는 동일면적 실거래가 2건뿐입니다. 최근 12개월 거래도 1건으로 거래표본이 적고 최근 가격추세는 -9.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 62,720,000원만 보고 최근 실거래 95,000,000원보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금까지 반영한 실질취득은 약 130,000,000원입니다.
- 미배당 인수액 재확인. 현재 예상배당 61,191,040원을 기준으로 이상택 보증금에서 남는 금액은 68,808,960원입니다. 최종 배당표가 달라지면 인수잔액도 달라질 수 있습니다.
- 전세권·임차권 중복합산 금지. 이상택의 전세금 130,000,000원과 임차보증금 130,000,000원을 별개 260,000,000원으로 계산하지 않습니다.
- 관계인 여부 원본 확인. 이상택은 전세권자·임차권자이면서 현재 경매 채권자로도 나타납니다. 관계 및 권리성립 경위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 95,000,000원은 2022.05 거래 105,000,000원보다 낮고 최근 대비 과거 추세는 -9.5%입니다. 과거 평균 100,000,000원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1.30억 인수형”이 본질
이 물건은 감정가 128,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 62,720,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이상택의 130,000,000원 보증금은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
결국 낙찰가를 낮춰도 인수액이 커져 실질취득은 약 130,000,000원 수준입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 95,000,000원이고 시장 추세는 -9.5% 하락입니다. 여기에 9세대 소규모 연립주택, 적은 거래표본, 이미 2회 유찰까지 겹칩니다. 표면 최저가는 싸지만 실질취득은 최근 시세 이상. 권리와 환금성을 함께 보면 가격 메리트를 인정하기 어려운 D등급 인수형 물건입니다.
