대구지방법원 2025타경3981. 포항시 북구 죽도동 ‘대방죽도국민주택’ 5층 507호, 전용 46.08㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 강기환으로, 2012년 4월 4일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2012년 6월 4일 소유권을 이전받았습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2024년 10월 31일 주식회사 에스비아이저축은행의 가압류 7,166,379원이고, 이 가압류가 이번 매각의 말소기준권리입니다. 2025년 8월 4일에는 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

1987년·1997년 근저당권과 1998~2005년 사이의 압류·가압류·경매등기들은 과거 경매 매각이나 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 매수인이 떠안을 임차권·법정지상권 등은 명시돼 있지 않고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리 인수보다 32,340,000원이 최근 거래 흐름에 비해 충분히 낮은가에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 권리는 단순하다

임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 명시돼 있습니다. 말소기준권리는 2024년 10월 31일 에스비아이저축은행 가압류 7,166,379원이고, 2025년 8월 4일 이 가압류의 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세

대방죽도국민의 실거래 표본은 총 11건이고 전체 평균은 48,454,545원입니다. 하지만 2024년 12월 70,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 37,000,000원이고 표본은 1건, 최신 거래도 2026년 3월 5층 37,000,000원입니다.

현재 최저가 32,340,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 37,000,000원의 87.4%입니다. 가격 차이는 4,660,000원으로, 현재 확인되는 최신 거래보다 낮은 것은 분명합니다. 그러나 최근 가격은 과거 구간보다 25.4% 하락한 흐름으로 집계됐습니다. 따라서 감정가 66,000,000원 대비 49%라는 큰 할인율보다 최근 37,000,000원과의 12.6% 차이를 실질적인 안전마진으로 보는 것이 더 보수적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,340,000원 가정)

현재 최저가 32,340,000원 가정 시 가압류 청구금액 7,166,379원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 24,191,501원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차별 가격·배당 시나리오

회차가 더 내려가더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 3회 유찰 시 가격은 22,638,000원, 4회 유찰 시에는 15,846,599원으로 낮아집니다. 권리 인수의 변화보다는 낙찰가와 시장가격 사이의 간격이 핵심 변수인 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세명고등학교 북측 인근에 위치하고, 주변은 빌라·근린상가·단독주택·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물의 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창호이며 급배수·위생·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 8m, 남동측 약 6m, 북서측 약 4m 폭 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 666,400원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 대방죽도국민은 45세대, 1987년 2월 7일 준공입니다. 거래 표본이 많지 않고 최근 12개월 거래는 1건이며, 최근 가격 추세도 -25.4%여서 재매각 시 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 감정가 66,000,000원보다 최신 거래 37,000,000원을 기준점으로 삼는 것이 합리적입니다. 현재 최저가는 최신 거래의 87.4%입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 과거 대비 -25.4%입니다. 최근 거래보다 12.6% 낮다는 이유만으로 충분한 안전마진이라고 단정하지 말고 추가 하락 가능성을 반영해야 합니다.
• 표본 부족. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 37,000,000원을 확정적인 시세로 보기 어렵습니다. 전체 11건의 거래 범위는 35,000,000원~70,000,000원입니다.
• 최상층 상태 확인. 본건은 5층 건물의 5층입니다. 실제 내부 상태와 유지보수 상태를 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
• 관리비·점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 미납 관리비 등 실제 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 하락 추세까지 보고 결정”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가 32,340,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 37,000,000원보다 4,660,000원 낮아 현재 확인되는 최근 거래 대비 가격 여유도 있습니다.

다만 가격 판단에서 감정가 66,000,000원이나 전체 거래 평균 48,454,545원을 앞세우면 메리트를 과대평가할 수 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 최근 가격 추세는 -25.4%입니다. 게다가 45세대·1987년 준공의 소규모 단지라는 점까지 고려하면 이 물건은 권리 위험보다 환금성과 추가 가격 하락을 관리해야 하는 경매에 가깝습니다. 현재 가격은 최근 시세 아래지만, 그 차이는 12.6%입니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 합격. 최근 37,000,000원이라는 기준선보다 얼마나 충분한 안전마진을 확보하느냐가 승부처입니다.