대구지방법원 2025타경3991. 포항시 남구 구룡포읍 ‘구룡포여의주타워’ 가동 5층 505호로, 감정평가상 숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김성배이며 2021.05.07 소유권이전 등기에 거래가액 843,370,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 이곡새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 이후 성서새마을금고를 거쳐 2025.06.18 새마을금고중앙회로 이전됐고, 2025.08.04 새마을금고중앙회가 임의경매를 개시한 흐름입니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 경북신용보증재단·롯데캐피탈· 소상공인시장진흥공단·서민금융진흥원 가압류와 포항시·국·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 선차감될 수 있어 후순위 채권자의 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설 · 철근콘크리트조 9층 건물 중 5층 505호 |
| 소유자 | 김성배 (2021.05.07 소유권이전, 거래가액 843,370,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 247,450,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 568,185,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 명세 0명. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·임대차 관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 505,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 247,450,000원, 감정가의 49%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제공된 시나리오상 173,215,000원, 네 차례 유찰 시 121,250,499원까지 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 247,450,000원 | 421,087,692원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 173,215,000원 | 494,283,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 121,250,499원 | 545,520,400원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 말이 아니라는 것입니다. 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로 247,450,000원이 현재 시장가격보다 싸거나 비싸다고 확정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 숙박시설인 만큼 “49%니까 싸다”는 식의 판단은 금물이고, 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,264,300원 |
| 2. 근저당 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 243,185,700원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 7,643,673원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,033,312원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,596,407원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 664,273,392원, 예상 배당액은 243,185,700원, 미배당은 421,087,692원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산은 제공된 산정표상 이곡새마을금고 채권최고액을 기준으로 작성돼 있으며, 등기상 근저당권은 2025.06.18 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구룡포초등학교 남동측 인근이며, 주변은 구룡포항·시장·업무시설·숙박시설·각종 음식점·상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 남동측 약 20m 왕복4차로, 남서측 약 8m 왕복2차로, 북서측·북동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 숙박시설로 이용 중이며 급배수·위생·승강기·소화전·시스템에어컨·풀장 관련 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가 2,243,000원/㎡, 토지면적 1,520㎡입니다. 규제자유특구·비행안전제3구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 지정이 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교값이 없어 현재 가격의 시장 적정성을 직접 확인하기 어렵습니다. 숙박시설 이용상태와 두 차례 유찰 사실을 함께 놓고 보수적으로 가격을 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·수익성 확인. 최저가 247,450,000원이 감정가의 49%라는 사실과 별개로, 현재 숙박시설 거래가격과 실제 운영가치를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인 명세는 0명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 포항시·국·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 선차감 규모를 확인해야 합니다.
- 근저당 승계 확인. 2021.05.07 이곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2025.06.18 새마을금고중앙회로 이전된 등기 흐름을 원본에서 대조해야 합니다.
- 회차별 가격 계획. 현재 247,450,000원, 3회 유찰 시 173,215,000원, 4회 유찰 시 121,250,499원 시나리오를 두고 실제 시장가격과 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 시장가격”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.05.07 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 최저가 247,450,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인 실질취득액도 247,450,000원으로, 별도 인수액은 없습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없고 이용상태가 숙박시설입니다. 여기에 채권자 총 미배당이 421,087,692원에 이르고 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 아직 확인되지 않은 물건. 감정가 대비 할인율보다 실제 숙박시설 시장가격과 점유·운영상태 확인이 먼저입니다.
