부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경4001 · 포항지원 · 아파트
철근콘크리트조 59.5280㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

117,600,000원 1억 1,760만 감정가 168,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-03

포항지원 10:00

입찰 보증금

1,176만원

최저가의 10% · 11,760,000원

실거래 대비

▼ 14.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.37억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 경상북도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차보증금 인수 가능성이 핵심인 경매. 최저가는 낮지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 117,600,000원이나 임차보증금 미배당 65,846,400원 인수 가능
자금 입찰보증금·취득비용 외 임차보증금 승계 위험 고려 필요
리스크 박호규 임차권등기 대항력·우선변제권 존재, 매수인 인수 가능성

한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 박호규의 보증금 181,000,000원 중 미배당 65,846,400원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보고 판단하면 안 되고 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.

감정가 / 최저가

168,000,000원 / 117,600,000원

1회 유찰

실질취득 부담

183,446,400원

최저가+인수 65,846,400원

인수 예상

65,846,400원

박호규 임차보증금 미배당

핵심지표

대항력 임차권

우선변제권 행사 가능

대구지방법원 2025타경4001. 포항시 북구 득량동 경성홈타운 102동 702호 아파트입니다. 권리분석의 중심은 강제경매 자체가 아니라 말소기준 이전 임차권입니다. 을구 3번 임차권등기 박호규는 전입일자 2022.04.29, 확정일자 2022.03.04로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경4001 (강제경매)
소재지	경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 제102동 제7층 제702호
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 59.528㎡
소유자	최분규
감정가 / 최저가	168,000,000원 / 117,600,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 192,345,485원
매각기일	2026.08.03

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⚠️ 매수인 인수 위험 매각물건명세서상 을구 3번 임차권등기(임차보증금 181,000,000원)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 부족액을 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박호규	181,000,000원	有	有	가능

박호규는 2022.04.29 전입, 2022.03.04 확정일자를 갖춘 임차권등기권자입니다. 최저매각가 117,600,000원 기준 배당 예상액은 115,153,600원으로, 부족분 65,846,400원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득 기준

경성홈타운1차 동일 전용 59.53㎡ 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 132,833,333원입니다. 최저가는 평균 거래가 대비 88.5% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 부담은 상승합니다.

거래월	층	거래가
2026.08	12	154,000,000원
2026.08	4	123,000,000원
2026.08	11	170,000,000원
최근 12건	-	132,833,333원

배당 분배 (최저가 117,600,000원)

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

임차보증금 인수 가능성을 반영하면 단순 최저가 비교가 아닌 실질취득 기준 판단이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 박호규 임차보증금 181,000,000원 중 배당 부족분 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가 117,600,000원에 인수 예상액 65,846,400원을 더한 기준으로 판단해야 합니다.
등기 원본 확인. 임차권등기 및 배당관계를 입찰 전 재확인해야 합니다.
현황 확인. 내부 확인 불가 사항과 점유 관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 싸지만 총비용은 다르다”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 내려왔지만, 대항력 임차권 때문에 단순 낙찰가만으로 판단하면 위험합니다. 박호규 보증금 부족분 인수 가능성이 있어 가격보다 권리 승계 구조가 우선 검토 대상입니다. 권리 깨끗한 할인형 물건이 아니라, 임차보증금 승계 여부를 확인해야 하는 유형입니다.

부동산강제경매

임차보증금 1.81억 인수 위험 — 포항 경성홈타운 702호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득 기준

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “낙찰가는 싸지만 총비용은 다르다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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