창원지방법원 2025타경564. 거제시 장목면 시방리 534 토지와 그 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 기와지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2012.03.07.입니다. 토지는 583.0㎡의 대지로 생산관리지역에 속합니다. 감정가 371,605,600원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 127,461,000원, 감정가의 34.3%입니다.
표면적으로는 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 가격표보다 먼저 확인할 항목이 있습니다. 인접 토지와 지적경계가 불분명해 정확한 경계 확정을 위한 전문적인 지적측량이 요구됩니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 따라서 “3회 유찰 = 저가 매수”라는 결론은 성립하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 시방리 534 · 경상남도 거제시 장목면 시방1길 84-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 토지·건물 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 기와지붕 2층 · 사용승인일 2012.03.07. · 외벽 적벽돌 마감 · 샷시창 |
| 토지 | 대 583.0㎡ · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사정성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 371,605,600원 / 127,461,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 81,050,664원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 및 제시외 시설물 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 2021.12.13. 종전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 2021.12.13. 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 현 경매개시결정 및 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
2013년 현대커머셜 근저당은 2015.04.23. 해지로 말소됐고, 2015년 농협은행 근저당과 2019년 가압류 및 2020년 경매개시결정도 2021.12.13. 종전 경매 매각으로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 현재 매수인이 승계할 권리가 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3%라도 시세보다 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 127,461,000원은 감정가 371,605,600원의 34.3%입니다. 그러나 확인된 실거래 평균이나 최신 거래가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 공동주택의 동일 평형처럼 직접 비교할 표준화된 거래 기준이 아니라 단독주택과 583.0㎡ 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 127,461,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 89,222,700원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,455,889원 | 16.81% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,461,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,584,454원 |
| 2. 현대커머셜주식회사 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 농협은행주식회사 근저당 | 156,000,000원 | 24,876,546원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 농협은행주식회사 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 900,000,000원 | 0원 |
| 7. 주식회사 국민은행 가압류 | 110,544,902원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액은 1,466,544,902원, 예상 배당액은 124,876,546원, 미배당액은 1,341,668,356원입니다. 미배당 채권은 채무자 측에 남는 채무 문제이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰 | 127,461,000원 | 124,876,546원 | 1,341,668,356원 | 24,876,546원 |
| 4회 유찰 시 | 89,222,700원 | 87,216,691원 | 1,379,328,211원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,455,889원 | 60,931,683원 | 1,405,613,219원 | 0원 |
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 장목면 시방리 소재 봇골소류지 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 기와지붕 2층 단독주택으로 이용 중이고, 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생·급수·배수설비가 있습니다.
- 토지. 대 583.0㎡, 생산관리지역, 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 115,900원/㎡입니다.
- 경계. 인접 필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 경계 확정을 위한 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단독주택·농경지·임야가 혼재한 지역의 비표준 물건이고 비교 실거래 자료가 없어, 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적측량 선행. 인접 토지와 경계가 불분명합니다. 실제 점유 범위, 담장·건물·제시외 시설물의 위치를 지적도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당순위 원본 대조. 예상배당에 포함된 과거 근저당과 등기상 말소 기록이 일치하는지 등기사항전부증명서·매각물건명세서·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물과 제시외 시설물이 매각에 포함됩니다. 구조·면적·상태와 이용 가능성을 감정서에서 확인해야 합니다.
- 생산관리지역 검토. 용도지역과 가축사육제한구역에 따른 증축·개축·용도변경 및 토지 활용 제한을 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 토지 가치, 건물 잔존가치, 수선비, 측량비와 예상 매각기간을 반영해 응찰가를 계산해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.13.입니다. 입찰 전 매각 결과와 후속 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 경계와 환금성이 먼저다
권리관계만 보면 현재 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리 인수가 아니라 가격을 검증할 실거래가 없다는 점과 지적경계가 불분명하다는 점입니다. 최저가 127,461,000원은 감정가의 34.3%지만, 감정가 대비 할인율은 실제 시장가와 동일한 개념이 아닙니다.
게다가 3회 유찰, 단독주택과 토지의 일괄매각, 생산관리지역, 제시외 건물·시설물, 경계 측량 필요가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수 0원은 긍정적이지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다입니다. 현장조사와 지적측량, 말소 기록과 예상배당의 원본 대조를 마친 뒤 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.