대구지방법원 2025타경4012. 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 1083 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 일반목구조(전통한옥) 기와지붕 단층이며 사용승인일은 2021.10.29.입니다. 말소기준권리는 2021.11.18. 설정된 포항용흥새마을금고 근저당권 300,000,000원이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기상 후순위 채권이 많다는 사실보다 매각물건명세서가 별도로 밝힌 인수권리가 더 중요합니다. 목록4 을구 순위 2번 2018.09.19. 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 따라서 배당표상 금전 인수가 0원이라는 사실을 ‘인수할 권리가 전혀 없다’는 의미로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 기계면 성계리 1083 · 경상북도 포항시 북구 기계면 성계길96번길 81-56 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 | 일반목구조(전통한옥) 기와지붕 단층 · 사용승인일 2021.10.29. |
| 토지 | 지목 대 · 383.0㎡ · 생산관리지역 · 공시지가 54,400원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사지훈 · 2023.05.22. 소유권이전(2023.04.27. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 337,240,000원 / 165,247,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 포항용흥새마을금고 / 225,657,480원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 목록4 지상권은 인수
말소기준은 2021.11.18. 포항용흥새마을금고 근저당권입니다. 2025.05.29. 의성축산업협동조합 가압류를 시작으로 김태연 근저당권, 서울보증보험주식회사, 신용보증기금, 농협은행 주식회사, 중소벤처기업진흥공단 등 후순위 권리와 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.08.11. 포항용흥새마을금고가 임의경매를 개시했습니다.
명시된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 337,240,000원, 2회 유찰된 회차의 최저매각가는 165,247,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 115,672,900원, 4회 유찰 80,971,030원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 165,247,000원 | 162,133,542원 | 2,957,458,879원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 115,672,900원 | 113,253,479원 | 3,006,338,942원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 80,971,030원 | 79,113,551원 | 3,040,478,870원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 매수인에게 승계되는 금전채무가 생기는 구조는 아니지만, 후순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 현 회차에서도 신청채권액 225,657,480원에 대해 예상배당은 162,133,542원으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 배당 부족과 별개로 목록4 지상권 인수 조건은 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,113,458원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 포항용흥새마을금고 | 300,000,000원 | 162,133,542원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 의성축산업협동조합 | 189,598,035원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 김태연 | 330,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 720,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 91,202,233원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,709,899원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 399,738,184원 | 0원 |
| 10. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 387,518,050원 | 0원 |
| 11. 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 19번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 42,251,895원 | 0원 |
| 13. 갑구 20번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 207,574,125원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,119,592,421원 중 채권자 예상배당은 162,133,542원, 미배당은 2,957,458,879원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분이 있으면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 금전상 매수인 인수액은 0원이나 목록4 지상권 인수는 별도입니다.
④ 매각조건 — 농지취득자격증명·지분·제외물건
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다.
- 목록1. 토지상에 소재하는 타인 소유 LPG저장탱크는 매각에서 제외됩니다.
- 목록2. 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 목록4. 토지는 지분매각이지만 공유자우선매수권을 행사할 수 없습니다.
- 목록4 지상권. 을구 순위 2번 2018.09.19. 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포항시 북구 기계면 성계리 ‘화계마을’ 남측 인근으로, 부근은 대체로 농경지와 전원주택 부지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반목구조(전통한옥) 기와지붕 단층 단독주택으로 급배수설비·위생설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 383.0㎡, 생산관리지역이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립제한지역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록4 지상권 원문 확인. 2018.09.19. 설정된 지상권의 존속 범위와 내용이 매수 후 이용에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록2는 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 응찰 전에 제출 가능 여부를 확인해야 합니다.
- LPG저장탱크 제외. 목록1 토지상의 타인 소유 LPG저장탱크는 매각대상이 아니므로 현황·사용관계를 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록4 토지는 지분매각이며 공유자우선매수권은 행사할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 명시 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분이 있으면 선순위 차감돼 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 165,247,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개로 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 권리가 있다
이 사건은 말소기준 이후 다수의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인에게 넘어오는 금전채무도 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 목록4의 2018.09.19. 지상권을 명시적으로 인수하도록 하고 있기 때문입니다.
여기에 목록2의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 목록1의 타인 소유 LPG저장탱크 제외, 목록4의 지분매각, 감정요항표상 임대관계 미상까지 겹칩니다. 감정가 337,240,000원에서 2회 유찰돼 165,247,000원까지 내려왔다는 숫자 자체는 분명하지만, 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 인수 지상권과 농지취득자격증명 조건을 감당할 수 있는지입니다.
