대구지방법원 2025타경4016. 포항시 북구 두호동 에이스 가동 2층 208호입니다. 공부상 용도는 아파트이지만 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 주식회사심플로, 2023년 8월 21일 매매를 원인으로 거래가액 50,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
임차인 한백용은 2013년 12월 30일 주민등록, 2014년 1월 6일 확정일자를 갖고 있으며 가동 2층 208호 전부에 대해 보증금 50,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 했지만 현재 최저가 기준 예상배당은 23,177,820원에 그쳐, 나머지 26,822,180원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 908 에이스 가동 2층 208호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 공부상 아파트 · 실제 연립주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 중 2층 208호 |
| 사용승인일 | 1978.09.04 |
| 소유자 | 주식회사심플 (2023.08.21 매매 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 24,010,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
이 사건의 말소기준은 2025년 8월 12일 강제경매개시결정입니다. 그런데 한백용의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2025년 6월 11일 접수됐고, 실제 주민등록은 2013년 12월 30일, 확정일자는 2014년 1월 6일입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한백용 | 가동 2층 208호 전부 | 50,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2013.12.30 | 우선변제 확정일자 2014.01.06 · 배당요구 | 잔액 인수 미배당액 매수인 승계 |
실제 임차인 1명입니다. 한백용은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자이므로 보증금 50,000,000원 자체가 분석 기준입니다. 현재 회차에서는 배당으로 23,177,820원이 변제되고 26,822,180원이 미배당으로 남습니다.
② 가격 판단 — 최저가 24,010,000원만 보면 안 된다
이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 가격 메리트를 시세 대비 수치로 단정할 수 없습니다. 대신 확실히 볼 수 있는 것은 낙찰가와 대항력 보증금의 관계입니다. 보증금 50,000,000원이 현재 최저가 24,010,000원보다 크므로, 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어옵니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 26,822,180원 |
| 3회 유찰 시 | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 33,895,526원 |
| 4회 유찰 시 | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 38,846,868원 |
즉 3회, 4회로 더 유찰돼 표면적인 최저가가 낮아져도 그만큼 임차인 미배당액이 늘어납니다. 이 구조에서는 최저가 하락을 곧바로 실질취득가 하락으로 해석하면 안 됩니다. 비교의 기준은 24,010,000원이 아니라 대항력 보증금 50,000,000원 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 1. 임차인 한백용 보증금 | 50,000,000원 | 23,177,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 한백용 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 24,010,000원 기준 집행비용 832,180원을 제외한 23,177,820원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 26,822,180원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 아파트이나 실제는 연립주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물의 2층 208호입니다.
- 입지. 두호고등학교 남동측 인근으로, 주변은 학교·아파트·연립주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통입니다. 단지 북측은 폭 약 8미터, 서측·남측은 폭 약 6미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류와 접합니다. 가축사육제한구역과 두호남부초등학교 상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,265.0㎡, 공시지가 712,300원/㎡이며 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부현황과 건물구조 변경 여부는 확인되지 않았고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 표면 최저가에 현혹 금지. 현재 최저가 24,010,000원만 보면 감정가 대비 크게 낮아 보이지만, 매수인 인수액 26,822,180원을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 추가 유찰도 같은 구조. 3회 유찰 시 인수 33,895,526원, 4회 유찰 시 인수 38,846,868원으로 늘어납니다. 최저가 하락이 곧 실질취득 하락으로 연결되지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 한백용의 주민등록 2013.12.30, 확정일자 2014.01.06, 임차권등기 2025.06.11 및 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 관계인 동일성 확인. 임차인과 경매 채권자가 모두 한백용으로 나타나는 점은 임대차 실체와 채권관계를 별도로 확인해야 하는 요소입니다.
- 실제 용도 확인. 공부상 아파트이나 감정평가상 실제 연립주택으로 이용 중입니다. 물건의 이용상태와 내부현황을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가 ≠ 49%에 취득”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 감정가 49,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 24,010,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 한백용의 임차보증금이 50,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 26,822,180원은 매수인이 인수하고, 더 유찰될수록 이 인수액은 33,895,526원, 38,846,868원으로 늘어납니다.
따라서 이 사건을 “감정가의 49%에 사는 물건”으로 보면 판단이 틀어집니다. 대항력 인수형에서는 실질취득 기준이 낙찰가가 아니라 보증금 50,000,000원 수준에 사실상 고정됩니다. 여기에 공부상 아파트와 실제 연립주택의 차이, 임차인과 경매 채권자가 동일한 점까지 확인해야 합니다. 표면 가격은 낮지만 권리 인수 때문에 할인 효과가 제한되는 물건입니다.
