창원지방법원 2025타경574. 거제시 옥포동 성은아파트 103동 2층 202호, 전용면적 59.93㎡의 아파트입니다. 감정가는 50,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 12,005,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 1995년 11월 24일 한국주택은행 근저당권으로, 이후 설정된 주식회사 국민은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 이수완의 전입일은 2024년 10월 25일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 임차인 이름이 2017년 설정된 근저당권의 채무자 이름과 같다는 점도 점유관계 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경574 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 제103동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.93㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이혜진 (2021.02.10. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 12,005,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 47,626,335원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1995년 근저당
말소기준인 한국주택은행 근저당권의 채권최고액은 15,600,000원입니다. 2017년 주식회사 국민은행 근저당권 60,000,000원과 2025년 경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2009년 설정된 주식회사국민은행 근저당권 36,000,000원은 2014년 10월 10일 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 관계 확인은 필요
보증기관 승계 신고가 아닌 임차인 신고는 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수완 | 미상 | 2024.10.25 | 미상 / 미상 | 2025.09.23 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭보다 하락 추세를 함께 봐야 한다
성은아파트는 250세대, 1992년 9월 29일 준공 단지입니다. 동일 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 30,916,666원이지만, 과거의 50,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.47㎡ | 4 | 20,000,000원 |
| 2026.04 | 59.47㎡ | 4 | 33,000,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 5 | 15,000,000원 |
| 2025.11 | 59.47㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2025.07 | 59.93㎡ | 5 | 19,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2025.05 | 59.47㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2025.04 | 59.47㎡ | 5 | 28,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 3 | 29,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 28,250,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 12,005,000원으로, 최근 12개월 평균의 42.5%입니다. 최신 거래금액은 20,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -22.1%로 하락 중이며, 실거래 범위도 15,000,000원~50,000,000원으로 편차가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,005,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 616,090원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 11,388,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권총액 75,600,000원 중 11,388,910원이 배당되고, 미배당액은 64,211,090원입니다. 신청채권자 주식회사 국민은행의 청구액 47,626,335원에 대한 예상배당은 0원으로 계산됩니다. 이러한 미배당은 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 당시 아파트로 이용 중이며, 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 진목초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·노변 상가 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 동측으로 폭 약 15미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역 및 진목초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 급배수·위생설비와 난방설비가 설치돼 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 250세대·1992년 준공 단지로 실거래 가격 편차가 크고, 최근 거래 추세와 반복 유찰 신호가 약세를 나타냅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 임차인 이수완과 2017년 근저당 채무자 이수완이 같은 이름입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역과 관계인 여부를 대조하세요.
- 우선변제 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2025.09.23 접수됐으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 점유부분이 미상인 만큼 실제 점유자와 전체·일부 점유 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 28,250,000원, 최신 거래 20,000,000원과 하락 추세 -22.1%를 우선해 상한가를 정하세요.
- 유찰 원인 점검. 4회 유찰과 단지 평균 2.9회 유찰의 원인이 내부 상태, 점유, 관리비, 수요 부족 중 어디에 있는지 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당자료를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 할인율만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 1995년 근저당권이 말소기준이고, 2024년 전입한 임차인은 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 12,005,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 42.5%로 내려와 가격 차이는 존재합니다.
그러나 최근 거래 추세가 -22.1%이고 이미 4회 유찰됐으며, 단지 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 임차인과 근저당 채무자의 이름이 같다는 점도 반드시 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 조건부, 현장과 점유관계 확인은 필수입니다. 할인율보다 실제 수요와 명도·수리·재매각 가능성을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
