최저가 1,029만원이 아니라, 보증금 3,800만원이 ‘실질취득 기준’ — 옥포유경에버빌뷰 908호

창원지방법원 2025타경582. 옥포유경에버빌뷰 9층 908호, 전유면적 29.15㎡의 집합건물입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이지만 감정 당시에는 주거용 원룸으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가 30,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 10,290,000원까지 낮아졌지만, 이 숫자를 곧바로 취득원가로 보면 안 됩니다.

매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적혀 있고, 임대차보증금 38,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 큰 현재 구조에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 잔액이 늘어, 실질취득은 약 38,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 인수 문구가 결론을 바꾼다

등기부에는 2005년 거제수산업협동조합 근저당권 설정과 2006년 일부포기에 따른 말소 기록이 이어집니다. 이후 2010년 보영철강주식회사 근저당권이 설정됐고, 이태수 씨는 2010.04.13 전입·점유를 시작한 뒤 2011.05.20 확정일자를 받고 2012.05.15 주택임차권등기를 마쳤습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금을 중복 합산할 대상은 없지만, 임차보증금 38,000,000원 자체가 현재 최저가 10,290,000원보다 큽니다. 입찰가를 낮추더라도 총 취득부담이 같은 비율로 낮아지는 구조가 아닙니다.

② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 3,800만원

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조로 보아, 가격 판단 기준을 보증금 38,000,000원으로 고정했습니다. 실제 배당액과 인수잔액은 배당표 및 임차보증금 변제 여부의 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 보되, 면적 불일치에 주의

옥포유경에버빌뷰의 실거래 표본은 전용 84.94㎡ 거래이고, 대상 물건은 29.15㎡입니다. 면적이 일치하지 않아 거래금액을 직접 대입해 “싸다”거나 “비싸다”고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 사무소와 현황 주거용 원룸이라는 용도 차이까지 있어, 시세 비교는 참고 수준으로만 봐야 합니다.

최신 거래는 108,000,000원, 최근 12개월 평균은 103,000,000원입니다. 다만 과거 154,000,000원 등의 고가 거래가 포함된 전체 평균 114,833,333원은 현재 가격 수준을 부풀릴 수 있습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 12.1% 하락한 흐름이므로, 전체 평균을 근거로 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.

또한 이 물건은 최저가 10,290,000원이 최근 12개월 평균의 10.0%라는 표면적 수치만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 38,000,000원이고, 그마저도 거래표본의 면적과 대상 용도가 달라 직접 비교가 불가능합니다.

④ 예상배당표 (매각가 10,290,000원 가정)

채권 합계 1,503,741,956원 중 배당되는 채권액은 9,704,780원, 미배당액은 1,494,037,176원으로 추정됩니다. 예상배당표는 등기 순위에 따른 산술표이며, 매각물건명세서가 주택임차권의 미변제 잔액 인수를 명시하므로 입찰 판단에서는 임차보증금 인수를 별도로 반영해야 합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 옥포초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 거제시 대중교통 여건을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 9층이며 공동 승강기, 소화전, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 대로1류·소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,474,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 환금성. 옥포유경에버빌뷰는 74세대, 2005.01.28 준공 건물입니다. 대상 29.15㎡와 실거래 표본 84.94㎡가 일치하지 않고 최근 거래 추세도 -12.1%로 하락해 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
• 현장 확인. 폐문·부재로 내부 조사가 불가능해 공부, 외부 관찰 및 인근 유사 물건의 통상적 상태를 종합해 감정했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 잔액 확인. 이태수 씨의 보증금 38,000,000원 중 실제 변제액과 미변제 잔액, 현재 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 등기 원본 대조. 2005년 근저당권 설정과 2006년 일부포기 말소 기록, 매각물건명세서의 임차권 인수 문구를 등기부 원본과 함께 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준. 입찰가는 10,290,000원이지만 현재 회차의 실질취득은 약 38,000,000원으로 판단해야 합니다. 추가 유찰만으로 총 부담이 낮아진다고 보지 마세요.
• 세금 압류. 국세·거제시·통영시·국민건강보험공단 압류가 있으며, 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
• 공매 교차 확인. 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
• 용도 적법성. 공부상 사무소를 주거용 원룸으로 이용 중이므로 용도변경, 건축물대장, 임대·전입 가능 여부와 원상회복 위험을 확인해야 합니다.
• 내부·관리비. 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비, 점유 상태, 체납 관리비를 현장에서 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이 물건의 표면 최저가는 10,290,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 매각물건명세서가 보증금 38,000,000원의 주택임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하므로, 핵심 숫자는 최저가가 아니라 실질취득 약 38,000,000원입니다. 한 차례 더 유찰돼 낙찰가가 7,203,000원이 되더라도 인수 예상액이 30,797,000원으로 늘어 총 부담은 같은 수준에 머뭅니다.

가격 비교에도 주의가 필요합니다. 최근 12개월 평균 103,000,000원과 최신 거래 108,000,000원은 모두 전용 84.94㎡ 거래로, 대상 29.15㎡와 직접 비교할 수 없습니다. 전체 평균보다 최근 가격이 낮고 최근·과거 추세도 -12.1%이므로 하락 흐름까지 반영해야 합니다. 공부상 사무소와 현황 주거용 원룸의 차이, 세금 압류, 공매 이력, 내부 미확인도 남아 있습니다.

최저가 착시가 매우 큰 인수형 물건입니다. 임차권의 실제 미변제 잔액과 점유관계, 용도 적법성을 원본으로 해소하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.