대구지방법원 2025타경4178. 포항시 남구 오천읍 문덕리 태웅하이츠 102동 602호 아파트입니다. 감정가는 51,000,000원, 현재 최저매각가는 24,990,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 모두 39,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 거래보다 -30.1%로 하락한 상태라, 전체 거래평균 53,687,500원을 기준으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 말소기준 이전 등기입니다. 말소기준은 2006.09.22. 국민은행 근저당권이지만, 갑구 4번에는 2003.07.29. 접수된 신흥식 명의의 소유권이전청구권 가등기 관련 등기가 존재합니다. 등기 분석상 말소기준보다 앞선 권리로 분류되어 있으며, 별도 주의사항에도 담보가등기인지 종류 확인 필요라고 표시되어 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 정리되어 있으므로, 이 둘을 원본 서류에서 대조하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 268-1 태웅하이츠 102동 5층 602호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조(벽식구조) 철근콘크리트평슬래브지붕 5층 건 중 제5층 제602호 |
| 소유자 | 신흥식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 24,990,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 32,070,908원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기부터 확인
현재 말소기준권리는 2006.09.22. 을구 2번 국민은행 근저당권 40,300,000원입니다. 이후 2015.05.29. 설정된 국민은행 근저당권 31,400,000원과 2025.10.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사된 사람이 없어 임차보증금 인수 문제는 없습니다.
② 시세 비교 — 싸지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
태웅하이츠 동일 면적대 실거래는 모두 8건입니다. 전체 평균은 53,687,500원이지만, 2024.11. 거래가 90,000,000원처럼 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 수치를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.11. 39,000,000원, 최근 12개월 평균도 39,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.99㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 2024.11 | 59.99㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2024.08 | 59.99㎡ | 5 | 38,000,000원 |
| 2024.01 | 59.77㎡ | 2 | 55,500,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2023.04 | 59.99㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2023.04 | 59.99㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 2023.02 | 59.77㎡ | 4 | 58,000,000원 |
현재 최저가 24,990,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 39,000,000원의 64.1%입니다. 따라서 현재 회차의 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 그러나 최근 가격이 이전 거래 대비 -30.1% 하락한 만큼, 전체 평균 대비 46.5%라는 숫자만 보고 큰 폭의 저평가로 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,820원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 40,300,000원 | 24,140,180원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 31,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 71,700,000원 중 예상배당은 24,140,180원이며 미배당은 47,559,820원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 24,990,000원 | 24,140,180원 | 47,559,820원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 17,493,000원 | 16,778,126원 | 54,921,874원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 12,245,100원 | 11,624,688원 | 60,075,312원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 32,070,908원이 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 매각가는 17,493,000원, 12,245,100원으로 낮아지고 채권자 미배당은 각각 54,921,874원, 60,075,312원으로 커집니다. 다만 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 소재 원동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 이용. 아파트로 이용중이며, 태웅하이츠는 48세대, 사용승인일은 2002.11.13.입니다.
- 도로. 단지 북측·동측은 폭 약 8미터, 서측은 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 386,900원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 구조변경·내부하자·마감상태 등은 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 4번 원본 확인. 말소기준 이전 가등기의 성격, 현재 효력, 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 53,687,500원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 39,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전보다 -30.1%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 추가 가격 하락 가능성을 배제하지 마세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부하자·구조변경·마감상태를 확인하지 못한 물건입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 권리 확인이 먼저”
현재 최저가 24,990,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 39,000,000원보다 낮고, 배당 계산상 매수인이 추가로 떠안을 금액도 0원입니다. 가격만 보면 2회 유찰의 효과가 분명합니다. 그러나 최근 시세가 이전 거래보다 -30.1% 하락했다는 점, 그리고 무엇보다 말소기준보다 앞선 갑구 4번 가등기의 종류 확인 문제가 남아 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 문구와 선순위 등기의 실제 법적 상태가 일치하는지 확인한 뒤에야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 확인 전 보류. 이 물건의 우선순위는 명확합니다.
