대구지방법원 2025타경4187. 포항시 북구 득량동 ‘포항이동삼성아파트’ 101동 20층 2001호, 전용 101.76㎡ 아파트입니다. 소유자 임형석은 2021.07.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 260,000,000원입니다. 현재 등기에서 핵심은 과거 근저당들이 아닙니다. 수협은행 근저당 등 종전 담보권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.07.02의 우리카드 가압류 7,762,669원입니다. 그런데 임차인 정석화의 전입일은 그보다 앞선 2022.12.02입니다. 그래서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 낙찰자가 떠안는 구조입니다.
이 사건의 승부처는 유찰 할인율이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가는 155,400,000원이지만 배당표상 임차인에게 돌아가는 금액은 152,424,400원이고, 보증금 273,000,000원 중 120,575,600원이 남습니다. 결국 낙찰가와 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 275,975,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 커지는 방향이므로, 단순히 다음 유찰을 기다린다고 총 취득부담이 낙찰가만큼 내려가는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 득량동 303 포항이동삼성아파트 101동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 101.76㎡ · 지상20층 중 20층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 임형석 (2021.07.15 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 273,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2024.07.02 우리카드 가압류입니다. 이후 기술보증기금 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 정석화는 임대차계약일 2022.10.19, 확정일자 2022.11.04, 전입·점유개시일 2022.12.02로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정석화 | 제20층 제2001호 101.76㎡ 전부 | 2022.12.02 | 2022.11.04 | 273,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가는 74%, 실질취득은 131.4%
이동삼성 동일 면적 101.76㎡의 거래를 보면 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 210,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05의 220,000,000원입니다. 최근 구간은 그 이전보다 -4.4%로 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 217,166,666원보다 최근 평균을 우선해 보면 시장가격은 오히려 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 101.76㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 101.76㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.09 | 101.76㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 101.76㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2024.11 | 101.76㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2024.11 | 101.76㎡ | 14 | 218,000,000원 |
| 2024.05 | 101.76㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 101.76㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2024.01 | 101.76㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2023.10 | 101.76㎡ | 17 | 228,000,000원 |
| 2023.09 | 101.76㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2023.07 | 101.76㎡ | 16 | 242,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 101.76㎡ | 3건 | 210,000,000원 |
표면상 최저가 155,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다. 하지만 이 비율은 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제로 비교해야 할 현재 회차 실질취득 275,975,600원은 최근 평균 210,000,000원의 131.4%, 최신 거래 220,000,000원의 125.4%입니다. 최근 가격 추세마저 -4.4%이므로 시세보다 싸다는 평가는 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 임차인 정석화 보증금 | 273,000,000원 | 152,424,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 7,762,669원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 273,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 임차인 정석화의 보증금 부족분은 120,575,600원으로 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 커진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 155,400,000원 | 120,575,600원 | 275,975,600원 |
| 2회 유찰 시 | 108,780,000원 | 166,542,920원 | 275,322,920원 |
| 3회 유찰 시 | 76,146,000원 | 198,624,628원 | 274,770,628원 |
낙찰가만 보면 155,400,000원 → 108,780,000원 → 76,146,000원으로 크게 떨어집니다. 그러나 인수액은 120,575,600원 → 166,542,920원 → 198,624,628원으로 반대로 증가합니다. 그래서 실질취득은 각각 275,975,600원 · 275,322,920원 · 274,770,628원으로 보증금 273,000,000원 주변에서 거의 고정됩니다. 이 물건은 추가 유찰 자체가 시세 메리트를 만들어 주는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양학초등학교 서측 인근이며 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 지상20층 건물의 20층 2001호이며 사용승인일은 2000.02.02입니다. 승강기·소화전·도시가스보일러 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 단지 북측으로 폭 약 20m, 서측·남측으로 폭 약 8m 포장도로에 각각 접합니다. 공시지가는 799,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 이동삼성은 758세대이며 동일 면적 101.76㎡의 거래 자료가 확인됩니다.
- 현장확인. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조를 직접 확인하지 못했고 동 유형 아파트의 일반적인 구조와 마감상태를 참고해 감정했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 보지 말 것. 현재 최저가는 155,400,000원이지만 예상 인수 120,575,600원을 합치면 실질취득은 275,975,600원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 정석화의 보증금은 273,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아져도 예상 인수액이 증가해 실질취득은 273,000,000원 주변에서 거의 고정됩니다.
- 최근 시세를 우선할 것. 최근 12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래는 220,000,000원이며 추세는 -4.4%입니다.
- 배당 변동 가능성 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 점유·인도 상황을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “2.76억 실질취득”으로 봐야 한다
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 222,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 155,400,000원, 감정가의 70%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 정석화의 보증금은 273,000,000원입니다. 현재 회차 배당 후 남는 120,575,600원을 인수하면 실질취득은 275,975,600원입니다.
이는 최근 12개월 동일 면적 평균 210,000,000원의 131.4%, 최신 거래 220,000,000원의 125.4% 수준입니다. 더구나 최근 가격 흐름은 -4.4%입니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 거의 내려가지 않습니다. 결론은 명확합니다. 낙찰가만 보면 할인, 실질취득으로 보면 최근 시세 이상. 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 273,000,000원을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형 물건입니다.
