창원지방법원 2025타경583. 거제시 상동동 신우스위트빌 105동 10층 1004호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 60,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 29,400,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 49,000,000원보다 낮고, 2026년 6월 최신 거래 42,000,000원보다도 낮은 구간입니다.
권리구조의 기준점은 2015년 7월 20일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 115,200,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 이 근저당은 말소기준권리이므로 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 신한카드 가압류와 경매개시결정 역시 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 예상배당에서 채권자 미배당액이 102,712,174원 발생하더라도, 해당 부족액은 매수인 인수액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경583 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 118-2 신우스위트빌 제105동 제10층 제1004호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 대상 면적 59.885㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 박양숙 (2024.07.10. 상속, 2025.10.29. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 85,602,394원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 정보 | 신우스위트빌 · 498세대 · 2001.07.06. 준공 |
① 권리 흐름 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
말소기준권리는 2015.07.20. 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 2021년 신한카드 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 소유권은 2024년 7월 10일 상속을 원인으로 박양숙에게 이전됐으며, 등기는 2025년 10월 29일 접수됐습니다.
조사된 임차인은 없습니다. 다만 감정 현장 조사 당시 이해관계인이 부재해 내부조사가 불가능했고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다. 따라서 서류상 인수액 0원과 별개로 실제 점유자, 전입세대, 관리비 체납 여부는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 60%
신우스위트빌 동일 면적 59.89㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래가격은 39,000,000원부터 60,000,000원까지 분포하고, 평균은 49,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.89㎡ | 3 | 42,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 14 | 39,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 12 | 49,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 7 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 59.89㎡ | 7 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 3 | 54,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 49,000,000원 |
현재 최저가 29,400,000원은 최근 12개월 평균 49,000,000원의 60.0%입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 42,000,000원이며, 실거래 최저도 39,000,000원입니다. 가격만 보면 감정가 60,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 회차에 시세와의 간격이 확보됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 115,200,000원 | 28,470,800원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,982,974원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 131,182,974원 중 28,470,800원이 배당되고, 미배당액은 102,712,174원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 자금·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 29,400,000원 | 28,470,800원 | 102,712,174원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 111,373,414원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 117,436,282원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조는 변하지 않습니다. 따라서 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 더 낮은 가격만 기다리다가 다른 응찰자에게 기회를 넘길 수 있으므로, 현재 최저가와 내부 보수비를 함께 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제상동초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 북측 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 10층이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 시설된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 부정형 완경사지 토지이나 지면은 평탄한 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 797,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역이며 주거용지·상업용지·녹지용지와 도로 관련 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 498세대, 2001년 준공 단지로 최근 동일 면적 거래는 지속됐으나 가격 범위가 39,000,000원~60,000,000원으로 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 누수, 결로, 설비 노후, 수리비를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 입찰보증금. 최저매각가의 10% 기준 2,940,000원의 자금 준비가 필요합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 상속 소유권. 현재 소유권은 상속을 원인으로 이전됐습니다. 송달·점유·명도 상대방을 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 하나은행과 신한카드의 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 현장은 확인 필수”
이 사건은 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌지만, 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원인 구조입니다. 현재 최저가 29,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 49,000,000원의 60%이고, 최신 거래 42,000,000원과 실거래 최저 39,000,000원보다도 낮습니다. 두 차례 유찰로 가격 간격은 확보됐습니다.
다만 내부를 확인하지 못했고 임대관계가 미상이라는 점은 별개의 문제입니다. 권리상 채무를 인수하지 않는다고 해서 점유·명도·수리비까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 물건의 결론은 권리 안전, 가격 매력, 현장 확인 필수입니다. 실제 내부상태와 점유관계가 정상 범위라면 현재 회차는 검토할 만하지만, 확인되지 않은 비용만큼 응찰가를 낮춰야 합니다.
