대구지방법원 2025타경4197. 포항시 북구 용흥동 3차우방타운 119동 14층 1402호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 최희광이고 2023.12.13. 거래가 160,150,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 윤영익의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.28., 확정일자는 2022.04.19., 주민등록·점유개시는 2022.04.21.이며 보증금은 165,000,000원입니다.
윤영익의 임차권은 2024.04.24. 등기됐고, 이 사건에서 선언된 말소기준인 2025.10.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 권리 자체만 보면 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 문제가 발생하는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 임차인에게 66,965,200원이 배당되고 부족분 98,034,800원이 매수인 인수액으로 산출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4197 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 366 3차우방타운 119동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.98㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 최희광 (2023.12.13. 거래가 160,150,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 조건부로 인수 해소
과거 한국주택은행 근저당, 저축은행 근저당, 미래새마을금고 근저당과 신한은행 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2025.10.17. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.04.24. 윤영익의 임차권등기는 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다. 다만 본건은 매각조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 붙어 있어 실질 인수 위험이 제거되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영익 | 165,000,000원 | 2022.04.21. | 2022.04.19. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
윤영익은 전입·점유일이 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차인입니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 최저가 68,600,000원 가정에서 집행비용 1,634,800원을 먼저 빼고 임차인에게 66,965,200원을 배당하면, 계산상 미배당 보증금은 98,034,800원입니다.
* 룰상 인수액 98,034,800원은 일반적인 대항력 임차권 배당 구조에서 산출된 금액입니다. 본건은 매각조건상 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 68,600,000원 기준으로 본다
이 사건은 조건부 포기로 임차인 인수가 실질 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가이자 실질취득액인 68,600,000원입니다. 동일 84.98㎡의 최근 12개월 거래는 12건이고 평균은 98,375,000원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 69.7%입니다. 최신 거래는 2026.08. 79,000,000원이며, 현재 실질취득액은 이 최신 거래보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 98,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 12 | 88,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 14 | 114,500,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 98,375,000원 |
최근 12건은 78,000,000원~120,000,000원 범위에서 거래됐고, 최근 12개월 평균은 98,375,000원입니다. 현재 최저가 68,600,000원은 이 평균 대비 69.7%입니다. 전체 평균도 동일하게 98,375,000원으로 집계돼 있으나, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 윤영익 보증금 | 165,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 배당 계산상 임차인 미배당액은 98,034,800원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중인 전용 84.98㎡ 단위세대이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 14층입니다.
- 입지. 경상북도 포항시 북구 용흥동 소재 대흥중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 이용을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·북측으로 폭 약 12미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역 등이 포함·저촉되고, 온천공보호구역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 단지·환금성. 동일 면적 최근 12건 거래가 확인되며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 준공일은 1990.12.24.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 윤영익의 을구 9번 주택임차권이 조건에 따라 말소되는 구조인지 등기부와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액 구분. 일반 배당 계산의 인수액 98,034,800원과 조건 반영 후 실질 인수 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 조건이 유효하다면 비교 기준은 최저가 68,600,000원이며, 최근 12개월 동일면적 평균은 98,375,000원, 최신 거래는 79,000,000원입니다.
- 다회 유찰 감안. 본건은 2회 유찰, 단지 경매물건 평균은 2.7회 유찰입니다. 낮은 가격만 보지 말고 환금성까지 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 조건부로 인수 0원”
이 사건은 겉으로만 보면 위험도가 높은 선순위 대항력 임차권 사건입니다. 임차보증금이 165,000,000원이고 현재 최저가는 68,600,000원이어서, 일반 계산대로라면 98,034,800원을 추가로 떠안을 수 있기 때문입니다.
하지만 매각조건이 결론을 뒤집습니다. 배당받지 못하는 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 확인된 윤영익 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 68,600,000원으로 보고 시세와 비교해야 하며, 이는 최근 12개월 평균 98,375,000원의 69.7%입니다.
결국 이 물건의 승부처는 권리의 존재 여부가 아니라 조건의 확실한 이행입니다. 조건이 그대로 작동하면 가격 메리트가 있는 구조지만, 그 전제를 빼면 대규모 보증금 인수형으로 성격이 완전히 달라집니다. 여기에 본건 2회 유찰과 단지 평균 2.7회 유찰까지 감안하면, 가격은 매력적이되 조건 확인과 환금성 점검이 필수인 사건으로 정리할 수 있습니다.
