대구지방법원 2025타경4207. 포항 북구 두호동 ‘우방신천지타운’ 114동 19층 1901호, 전용 59.9922㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 차영미이고 2023.02.28 매매를 원인으로 2023.03.02 소유권을 취득했으며 거래가액은 174,000,000원입니다. 문제의 핵심은 소유권 자체보다 그보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 김영진은 2022.07.10 임대차계약, 2022.07.12 확정일자, 2022.08.08 점유개시, 2022.08.09 주민등록을 갖췄고, 2024.09.10 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이 사건에서 권리분석의 기준은 2025.10.29 강제경매개시결정입니다. 김영진의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 주택임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 1회 유찰로 최저가가 98,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 두호동 753 우방신천지타운 114동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9922㎡ · 철근콘크리트조 22층 건 중 19층 |
| 소유자 | 차영미 (2023.02.28 매매 · 2023.03.02 소유권이전 · 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,826,209원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 국민은행 근저당권 58,500,000원은 2011.11.24 말소됐고, 서미희의 전세권 120,000,000원도 2015.10.08 말소돼 현재 인수 문제와 연결되지 않습니다. 반면 김영진의 주택임차권은 2024.09.10 등기됐고, 주민등록일은 2022.08.09로 2025.10.29 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 | 제19층 제1901호 59.9922㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.09 | 2022.07.12 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 있음 |
김영진은 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 현재 최저가에서는 매각대금 자체가 보증금 180,000,000원보다 작아 전액 변제가 불가능합니다. 따라서 배당을 받는다는 사실과 매수인 인수가 없다는 결론은 전혀 다릅니다. 오히려 현재 예상배당 95,836,000원 뒤에 남는 84,164,000원이 그대로 인수 위험입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 9,800만원이 아니라 약 1.8억
우방신천지 동일 면적 59.99㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 123,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 123,000,000원입니다. 최저가 98,000,000원만 보면 최근 평균의 79.5%지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 대항력 있는 보증금 때문에 실질취득이 약 180,000,000원으로 올라가기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 8 | 119,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 18 | 123,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 134,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 19 | 123,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 13 | 132,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 18 | 128,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 123,333,333원 |
실질취득을 보증금 기준 약 180,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 145.9%, 최신 거래 123,000,000원의 약 146.3%입니다. 최근 실거래 최고가도 134,000,000원이므로, 이 사건을 ‘최저가 9,800만원짜리 아파트’로 볼 수 없습니다. 시세보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 임차인 김영진 보증금 | 180,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 191,826,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김영진 보증금 중 95,836,000원이 배당되고, 부족분 84,164,000원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 98,000,000원 | 84,164,000원 | 182,164,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 68,600,000원 | 113,034,800원 | 181,634,800원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,020,000원 | 133,244,360원 | 181,264,360원 |
2회 유찰 시 매각가는 68,600,000원으로 내려가지만 인수액은 113,034,800원으로 커집니다. 3회 유찰 시 매각가는 48,020,000원까지 내려가도 인수액이 133,244,360원으로 증가합니다. 결과적으로 총부담은 각각 181,634,800원, 181,264,360원으로 보증금 180,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 추가 유찰만으로 시세 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 금속기와박공지붕 22층 건 중 19층입니다.
- 입지. 포항고등학교 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 단지규모. 우방신천지는 1,510세대이며 2004.04.12 사용승인된 단지입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 북측 및 동측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,472,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 거주자 폐문·부재로 내부 상황을 확인하지 못해 동유형 물건의 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐고, 구조변경·내부하자·마감상태는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 98,000,000원을 취득가격으로 보지 말고 미배당 보증금 인수까지 포함한 약 180,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김영진 보증금 180,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 확인해야 최종 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 실거래 기준 비교. 최근 12개월 평균 123,333,333원, 최신 거래 123,000,000원과 비교하면 실질취득 가격은 크게 높습니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 늘어 총부담이 약 180,000,000원 부근에서 유지되는 구조를 반드시 반영하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 구조변경·하자·마감상태를 별도로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “9,800만원짜리 물건이 아니다”
표면상 최저가는 감정가 140,000,000원의 70%인 98,000,000원입니다. 그러나 김영진의 대항력 있는 임차보증금 180,000,000원이 먼저 놓여 있고, 현재 배당모형에서는 84,164,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 이 사건의 핵심 가격은 최저가가 아니라 실질취득 약 180,000,000원입니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 123,333,333원, 최신 거래는 123,000,000원입니다. 실질취득은 최근 평균의 약 145.9%로, 가격상 할인 매력이 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 4.9회이지만, 이 물건은 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않습니다. 권리상 선순위 임차보증금 인수가 크고, 가격도 최근 시세보다 높은 고위험 구조로 보는 것이 타당합니다.
