대구지방법원 2025타경4212. 포항 죽도시장 남서측에 위치한 토지·2층 건물 일괄매각 물건입니다. 공부상 용도는 소매점·사무실·주택이나 실제 이용상태는 소매점 - 점포 및 창고입니다. 말소기준은 2018.02.28 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권 364,000,000원이며, 2021.02.15 후순위 근저당권 143,000,000원과 2025.10.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 등기보다 임차관계입니다. 정문락은 1층·2층을 점유하고, 전입일은 1998.03.09로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 40,000,000원, 배당요구일은 2025.12.17이며, 권리분석상 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당표에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4212 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽도동 583-6 · 경상북도 포항시 북구 죽도시장2길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 소매점 - 점포 및 창고 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1983.09.17 |
| 토지 | 101.5㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 허원일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 618,691,400원 / 303,158,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 405,218,377원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정문락 | 1층, 2층 | 1998.03.09 | 40,000,000원 | 2025.12.17 | 대항력 有 배당요구 |
정문락의 전입은 말소기준권리인 2018.02.28 근저당보다 앞섭니다. 따라서 후순위 담보권이 소멸한다고 해서 임차보증금까지 사라지는 구조가 아닙니다. 현재 배당계산에서는 임차인에게 배당되는 금액을 0원으로 두고 보증금 40,000,000원 전액을 매수인 인수로 산정했습니다.
② 가격보다 중요한 ‘실질취득’
현재 회차 최저매각가는 303,158,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 40,000,000원이 별도로 인수되는 계산이므로 실제 자금부담은 최저가만으로 끝나지 않습니다. 현재 회차의 실질취득은 343,158,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 303,158,000원 | 40,000,000원 | 343,158,000원 | 208,886,212원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 212,210,600원 | 40,000,000원 | 252,210,600원 | 298,560,348원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 148,547,420원 | 40,000,000원 | 188,547,420원 | 361,332,244원 |
③ 예상배당표 (매각가 303,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,044,212원 |
| 인수 · 임차인 정문락 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 | 364,000,000원 | 298,113,788원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 | 143,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보권 채권최고액 합계는 507,000,000원이며 현재 회차 예상배당은 298,113,788원, 미배당은 208,886,212원입니다. 정문락 보증금 40,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 죽도동 오거리 북동측 약 300m, 죽도시장 남서측의 토지·건물로 주위는 각종 점포가 밀집한 번잡한 재래시장 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 시장통로가 번잡해 차량 통행은 불편하며 대중교통 사정은 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽·내벽은 시멘트 몰탈 위 페인트, 바닥은 타일, 창호는 알루미늄새시 유리창 등입니다. 사용승인일은 1983.09.17입니다.
- 토지. 101.5㎡의 대지로 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지입니다. 공시지가는 3,183,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 관광특구·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 이용상태. 공부상 소매점·사무실·주택이나 실제는 소매점인 점포 및 창고로 이용되고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 303,158,000원에 정문락 보증금 40,000,000원 인수를 더한 343,158,000원을 실제 부담의 출발점으로 보세요.
- 임차권 원본 대조. 전입일 1998.03.09, 점유부분 1층·2층, 보증금 40,000,000원, 배당요구일 2025.12.17을 매각물건명세서·현황조사·전입자료와 대조해야 합니다.
- 인수권리 문구 확인. 명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있으나 현재 권리·배당 분석은 40,000,000원 인수를 전제로 하므로 이 불일치를 입찰 전 해소해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 212,210,600원, 4회 유찰 시 148,547,420원이지만 각 회차에도 임차보증금 40,000,000원 인수가 별도로 계산됩니다.
- 상권·접근성. 죽도시장 내 번잡한 상업지역이고 차량 통행이 불편하므로 근린시설의 이용성·환금성은 현장 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 조건과 공동담보 관계를 등기 및 매각목록 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “4,000만원 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 618,691,400원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 303,158,000원, 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 정문락의 전입은 1998.03.09로 2018.02.28 말소기준권리보다 앞서고, 현재 배당계산은 보증금 40,000,000원 전액 인수를 전제로 합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 343,158,000원입니다.
후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸하고 법정지상권도 명시상 해당사항없음이지만, 임차보증금은 별도 문제입니다. 특히 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음”과 현재 임차·배당 분석 사이에 반드시 확인해야 할 차이가 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건은 낮아진 최저가보다 임차인 인수 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
