대구지방법원 2025타경4222. 포항시 북구 양덕동 1427, 천마로 20에 있는 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층이고 근린생활시설로 이용 중이며 일부 공실인 것으로 탐문됐습니다. 토지는 563.8㎡의 대지로, 제2종일반주거지역·고도지구에 속하고 대로2류와 중로1류에 접합니다.
권리관계의 기준점은 2021.01.05. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 대구은행 근저당 360,000,000원, 아이엠뱅크 근저당 120,000,000원과 신용보증기금·롯데카드·경북신용보증재단·케이비국민카드의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 포항서부신용협동조합과 신포항농업협동조합 근저당 및 가처분은 이미 등기상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4222 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1427 · 경상북도 포항시 북구 천마로 20 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설로 이용 중 · 일부 공실 탐문 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 대 563.8㎡ · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 · 공시지가 1,452,000원/㎡ |
| 소유자 | 이종환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,387,848,370원 / 1,170,045,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,643,987,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.01.05. 접수된 을구 6번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 이후의 을구 7·8번 근저당과 갑구 4~7번 가압류, 2025.10.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별도
감정가는 2,387,848,370원, 현재 최저매각가는 1,170,045,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 819,031,500원, 4회 유찰 시 573,322,050원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 근린시설은 임대상태·공실·도로접면·상권과 개별 건물 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 현재 최저가의 절대적인 시장 적정성은 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,170,045,000원 | 1,626,668,997원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 819,031,500원 | 1,974,172,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 573,322,050원 | 2,217,424,717원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,170,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,100,450원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,920,000,000원 | 1,155,944,550원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사아이엠뱅크 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 192,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,207,041원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경북신용보증재단 | 131,550,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 29,856,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 14,100,450원과 말소기준 근저당에 1,155,944,550원이 배당되고, 채권자 전체 미배당은 1,626,668,997원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 양덕동 소재 양덕교차로 북측 인근으로, 주위는 일반음식점·소매점 등이 형성된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 일부 공실인 것으로 탐문됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로, 위생·급배수·화재경보·승강기·천장부착형 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 563.8㎡, 평지·세로장방·광대로한면이며 공시지가는 1,452,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(17m 이하), 대로2류와 중로1류에 접하며 가축사육제한구역입니다.
- 일괄매각. 건물과 토지를 함께 매각하며, 1층 출입구 부분의 파이프조 폴리카보네이트구조 비가림막도 평가에 포함됩니다.
- 표시. 건물은 등기사항전부증명서상 제1종근린생활시설이고 일반건축물대장상 제1,2종 근린생활시설로 표시변경됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 일부 공실이 탐문된 근린시설이므로 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 일반음식점·소매점 등이 형성된 노선상가지대라는 입지와 현재 공실 상태를 함께 보고 임대수익 가능성을 따져야 합니다.
- 건축물 표시 확인. 등기상 제1종근린생활시설과 일반건축물대장상 제1,2종 근린생활시설 표시변경 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 1층 출입구 비가림막이 함께 평가된 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 상가의 승부처는 가격과 점유다
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2021.01.05. 대구은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 근린시설은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 투자성이 확보되는 자산이 아닙니다. 감정가 2,387,848,370원에서 2회 유찰돼 1,170,045,000원까지 내려왔어도, 비교 실거래 자료가 없고 일부 공실·임대관계 미상이라는 요소가 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격 적정성과 점유·임대 상태는 추가 검증입니다.
