🏠 용도 다세대 + 토지 ⚖️ 인수권리 해당사항없음 📉 최근12개월 21,000,000원 ⚠️ 최저가/최근시세 200.0%
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수금액은 0원입니다. 다만 최근 12개월 거래가 21,000,000원인데 최저가가 42,000,000원으로 최근 시세의 200.0% 수준이며, 최근 거래 추세도 -41.4%로 하락해 가격 메리트는 부족합니다.
감정가 / 최저가
42,000,000원
신건
최근12개월 거래
21,000,000원
1건
실질취득
42,000,000원
인수 0원
핵심지표
C등급
가격 부담
대구지방법원 2025타경4232. 경상북도 포항시 남구 대도동 165-3 소재 연립주택 제105호 관련 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 42,000,000원으로 신건 진행 중입니다. 소유자는 장현갑이며, 말소기준권리는 2015년 4월 22일 설정된 영포새마을금고 근저당권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4232 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대도동 165-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 장현갑 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 |
| 신청채권 청구 | 267,399,831원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없음
✅ 권리 판단 매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항없음입니다. 말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시 관련 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 주의
단지명 대도 기준 최근 거래는 2024.08 21,000,000원, 2023.03 42,500,000원, 2022.08 35,000,000원, 2021.12 30,000,000원입니다. 전체 평균은 32,125,000원이지만 최근 12개월 거래와 최신 거래는 21,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 52.82㎡ | 2 | 21,000,000원 |
| 2023.03 | 52.82㎡ | 1 | 42,500,000원 |
| 2022.08 | 52.82㎡ | 1 | 35,000,000원 |
| 2021.12 | 52.82㎡ | 2 | 30,000,000원 |
⚠️ 가격 판단 최저매각가 42,000,000원은 최근12개월 평균 21,000,000원의 200.0%입니다. 전체 평균 거래금액 32,125,000원보다 낮아 보일 수 있으나, 최근 거래와 하락 추세(-41.4%)를 우선하면 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
배당 분배 (매각가 42,000,000원)
감정가 vs 최근 실거래
최저가는 최근12개월 거래 대비 높은 수준입니다.
③ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 영포새마을금고 | 22,750,000원 | 22,750,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업진흥공단 | 182,508,291원 | 18,094,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 포항종합운동장 북측 근거리에 위치하며 연립·단독·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 571.2㎡, 평지 형태입니다.
- 환금성. 대도 단지는 8세대 규모이며 1980년 준공으로 거래량과 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 21,000,000원 대비 최저가 42,000,000원이라는 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 다세대 + 토지 구조이며 공부상 구분건물과 등기상 개별 토지·건물 관계를 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권 행사할 수 없음으로 명시된 점을 확인해야 합니다.
- 말소기준 이후 권리는 소멸하지만 원본 등기와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보수적 접근”
이 물건은 인수권리 부담은 없지만 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 최저가가 전체 평균 거래금액보다 낮아 보여도 최근12개월 거래와 최신 거래 기준에서는 높은 수준입니다. 권리는 안전하지만 환금성과 가격 메리트를 함께 검토해야 하는 사건입니다.
