감정가 34%까지 내려왔지만, 305호 임차인 확인이 먼저다 — 거제 연사리 제주2동호

창원지방법원 2025타경589. 거제시 연초면 연사리에 있는 연립·다세대 및 토지 일괄매각 사건으로, 감정평가상 철근콘크리트조 4층 건물은 단독주택(다가구주택), 별도의 철근콘크리트조 2층 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 1,369,545,500원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 469,754,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

표면적인 할인율은 크지만 권리와 물건 구성이 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2015년 9월 3일 옥포새마을금고 근저당권 675,000,000원이며, 같은 날 설정된 후순위 근저당권 405,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 조사된 실제 임차인 3명 중 305호 김태훈은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 유무와 낙찰자 승계 가능성을 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준인 옥포새마을금고의 675,000,000원 근저당권과 같은 날 설정된 405,000,000원 근저당권은 매각대금에서 배당받고 소멸합니다. 2016년 설정됐던 윤종택의 40,000,000원 전세권은 2019년 2월 28일 이미 해지·말소됐습니다. 이후 경남신용보증재단과 부경양돈협동조합의 가압류, 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 해당 채권을 직접 갚는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 305호가 핵심

전향숙과 김윤미의 전입일은 말소기준일인 2015년 9월 3일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 전향숙은 2025년 10월 20일 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단하기 어렵습니다. 김태훈은 전입일 자체가 확인되지 않아 선순위 대항력 임차인일 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 34.3%는 아니다

현재 최저매각가는 감정가 1,369,545,500원의 34.3%인 469,754,000원입니다. 다만 이 사건은 다가구주택과 단독주택, 여러 필지의 토지, 도로로 이용되는 토지, 제시외 건물과 기계가 함께 매각되는 복합 물건입니다. 일반적인 공동주택처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격만으로 비교하기 어려워, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

• 일괄매각. 목록 1 지상의 제시외 건물 ㉠~㉤과 제시외 기계 ⓐ가 매각에 포함됩니다.
• 일단지 평가. 목록 1·2 토지는 일반건축물대장상 관련 지번으로 함께 평가됐습니다.
• 도로 토지. 목록 4·5·6 토지는 도로로 이용 중이며 공법상 제한 등 불리한 사정이 감정가에 반영됐습니다.
• 부속물. 목록 1 지상의 측백나무 등 약 15주와 데크는 토지가격에 포함됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 469,754,000원 가정)

총 채권액 1,218,817,773원 중 462,656,460원이 배당되고, 756,161,313원이 미배당되는 산정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 일반 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하지 않지만, 별도로 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 승계 문제가 생길 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연초고등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 물건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 4층 건물은 단독주택인 다가구주택, 2층 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
• 토지규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지조건. 토지는 평지·자루형이고 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 일부 목록은 현재 도로로 이용됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 복수 건물과 여러 토지, 도로 이용 부분, 제시외 건물·기계가 결합된 물건이므로 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 305호 전입세대 확인. 김태훈의 최초 전입일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서와 보증금을 확인해 말소기준일보다 빠른지 대조해야 합니다.
• 배당요구·확정일자. 세 임차인의 배당요구 여부, 확정일자, 보증금과 최우선변제 해당 여부를 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 현장 호실 대조. 303호·305호를 포함한 실제 점유자와 건축물대장상 호실·용도를 현장에서 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠~㉤, 기계 ⓐ, 수목 약 15주와 데크가 실제로 존재하는지 확인해야 합니다.
• 도로 토지 활용도. 도로로 이용 중인 목록 4·5·6의 면적, 지분관계, 통행 현황과 독립적인 처분 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 배당. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 선순위 배당액 변동을 반영해야 합니다.
• 가격 재산정. 다가구 임대수익, 건물 상태, 토지가치, 공실과 보수비를 각각 계산해 최저가 469,754,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 제출 문서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인보다 305호 한 칸이 더 중요하다”

이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 현재 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 등기부 하나만으로 끝나지 않습니다. 전향숙과 김윤미는 말소기준 이후 전입해 대항력이 없지만, 305호 김태훈은 전입일·보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이 한 명이 선순위 대항력을 갖췄는지에 따라 실질취득비용이 최저가 469,754,000원에서 더 늘어날 가능성이 남습니다.

또한 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔어도, 복수 건물과 토지·도로 부분·제시외 물건을 묶어 사는 구조에서는 감정가 대비 할인율과 시장가치가 일치하지 않을 수 있습니다. 결론은 등기 권리는 정리되지만 임차관계는 미완성, 가격은 현장 검증 전 보류입니다. 305호의 전입·보증금과 일괄매각 범위를 확인한 뒤에야 인수 0원과 적정 입찰가를 확정할 수 있습니다.