부산지방법원 2024타경112808. 해운대구 좌동 파밀리에펄시티 5층 529호입니다. 감정평가상 본 건물은 근린생활시설 21개호와 오피스텔 630개호로 구성되어 있고, 이 호실의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 겉으로 보이는 최저가는 51,800,000원이라 감정가 74,000,000원 대비 70%까지 내려온 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 주택임차권입니다.
임차인 김태희는 보증금 87,000,000원, 전입 2021.11.12, 확정일자 2021.10.29, 점유개시 2021.11.13이고, 2024.02.29 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”으로 정리되어 있습니다. 현 회차 매각가 51,800,000원 기준 임차인에게 배당되는 금액은 50,467,600원이고, 부족분 36,532,400원은 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로 789, 5층529호 (좌동,파밀리에펄시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 제5층 제529호 |
| 소유자 | 차경진 (2021.11.12. 거래가 66,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태희 / 87,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차권이 가격을 고정한다
말소기준은 2024.09.03 한화생명보험 가압류입니다. 그보다 앞선 을구 3번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인의 전입·확정일자도 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는 한 부족분은 매수인이 떠안는 구조입니다. 현 최저가에서는 임차보증금 87,000,000원 중 50,467,600원만 배당되고, 36,532,400원이 남습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태희 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 87,000,000원 | 전입 2021.11.12 확정 2021.10.29 배당요구 2024.02.29 | 대항력 우선변제 인수 |
② 회차별 구조 — 유찰돼도 싸지는 폭이 작다
이 사건은 일반적인 무인수 물건처럼 최저가가 내려갈수록 매입 원가가 함께 낮아지는 구조가 아닙니다. 임차보증금이 매각가보다 크기 때문에, 회차가 내려갈수록 부족분이 커집니다. 현 회차의 실질취득은 51,800,000원 + 36,532,400원 = 88,332,400원처럼 보이지만, 그 안에는 집행비용 1,332,400원이 먼저 빠져 있습니다. 임차보증금 관점의 경제적 부담은 87,000,000원으로 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 51,800,000원 | 50,467,600원 | 36,532,400원 | 87,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 36,260,000원 | 35,207,320원 | 51,792,680원 | 87,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 25,382,000원 | 24,525,124원 | 62,474,876원 | 87,000,000원 |
실질취득 87,000,000원은 감정가 74,000,000원의 117.6%입니다. 즉 이 물건은 최저가 기준으로는 70% 물건처럼 보이지만, 임차인 인수까지 반영하면 감정가보다 높은 원가가 됩니다. 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,332,400원 |
| 1. 임차인 김태희 보증금 (우선변제) | 87,000,000원 | 50,467,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 55,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 18,737,315원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 김태희 | 87,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 51,800,000원에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 36,532,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동, 부산도시철도 2호선 장산역 남서측 인근입니다. 주위는 아파트단지, 업무시설, 백화점, 상업용빌딩, 병의원 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 중심상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 장산역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상24층 건물 내 제5층 제529호이며, 사용승인일은 2014.02.21입니다. 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차타워설비, 지역난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 중심상업용지입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 장산역 인근 중심상업지 입지 자체는 장점이나, 이 사건은 권리상 임차보증금 인수와 우선매수권 가능성이 가격 경쟁력을 크게 제한합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 51,800,000원이 아니라 실질취득 87,000,000원입니다.
- 임차권 인수 확인. 주택임차권등기, 전입 2021.11.12, 확정일자 2021.10.29, 보증금 87,000,000원, 배당 부족분 인수 구조를 원본 명세서와 등기부로 대조해야 합니다.
- 우선매수권 변수. 전세사기피해자 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰자는 입찰 가격과 무관하게 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다.
- 가장임차인·관계인 쟁점. 임차인 김태희가 등기부상 권리자이자 신청채권자로 나타나므로, 임대차의 실체와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·인도 리스크. 오피스텔·근린시설 혼합 건물은 체납 관리비와 점유 이전 비용을 관리주체 및 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “유찰 70%”가 아니라 “보증금 8,700만원” 사건
이 물건의 겉가격은 감정가 74,000,000원에서 1회 유찰된 51,800,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 87,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라, 가격 메리트는 최저가가 아니라 실질취득 87,000,000원으로 비교해야 합니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 가능성까지 겹칩니다. 권리 난도 높음, 가격 메리트 낮음. 이 사건은 일반 투자자에게는 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
