부산지방법원 2024타경113481. 부산 남구 문현동 ‘문현동월가아파트’ 5층 502호입니다. 사건명은 강제경매이고, 신청채권자는 고영준, 청구금액은 139,813,385원입니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권등기입니다. 임차인 고영준은 전입 2020.02.11, 확정일자 2020.02.03, 임차보증금 140,000,000원으로 표시되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 78,400,000원에서는 집행비용 1,811,200원을 뺀 76,588,800원만 임차인에게 배당됩니다. 남는 보증금 부족분은 63,411,200원. 그래서 매수인이 실제로 부담하는 취득 총액은 78,400,000원 + 63,411,200원 = 141,811,200원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수가 늘어 총액은 보증금 부근에 고정됩니다. 최저가 7,840만원짜리 물건이 아니라, 실질 1.42억짜리 인수형 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경113481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 수영로13번길 6-20, 5층502호 (문현동,문현동월가아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔이나 탐문에 의하면 주거용 |
| 소유자 | 주식회사월가 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고영준 / 139,813,385원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 을구 1번 임차권이 먼저다
말소기준으로 잡히는 권리는 2024.09.04 갑구 4번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2024.03.29 을구 1번 주택임차권등기는 매각으로 사라지는 권리가 아니라 매수인 인수 대상입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 주택임차권등기 부족분은 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고영준 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 140,000,000원 | 2020.02.11 / 2020.02.03 | 2024.03.29 | 대항력 우선변제 인수 |
임차인은 실제 임차인 1명으로 보입니다. 보증금 합산을 늘릴 보증기관 승계·대위 중복신고 구조가 아니라, 임차인 고영준의 주택임차권등기가 직접 문제입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 배당으로 부족한 금액은 매수인이 인수합니다.
③ 실질취득 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 78,400,000원 | 63,411,200원 | 141,811,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 54,880,000원 | 86,507,840원 | 141,387,840원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 38,416,000원 | 102,675,488원 | 141,091,488원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분 인수가 커집니다. 그래서 외형상 최저가는 계속 싸져도, 매수인의 실질 취득가는 보증금 140,000,000원 부근에 묶입니다. 입찰가는 최저가가 아니라 이 총액 기준으로 판단해야 합니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
문현동월가아파트의 최근 실거래는 7건, 평균은 162,000,000원입니다. 거래금액은 130,000,000원~180,000,000원 범위입니다. 현재 실질취득 141,811,200원은 실거래 평균의 87.5% 수준이라 단순 가격만 보면 평균 아래입니다. 그러나 이 물건은 임차권 인수형이고, 전세사기피해자 우선매수권 문구가 있어 외부 입찰자는 경쟁 구조를 보수적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.0㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 47.0㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2023.12 | 54.11㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 47.0㎡ | 15 | 158,000,000원 |
| 2023.08 | 47.0㎡ | 10 | 156,000,000원 |
| 2023.08 | 47.0㎡ | 19 | 150,000,000원 |
| 2023.07 | 47.0㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 162,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 고영준 보증금 | 140,000,000원 | 76,588,800원 | 부족분 63,411,200원 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 |
| 3. 경매개시결정 · 고영준 | 139,813,385원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
최저가 기준 배당에서는 임차인 보증금이 전액 변제되지 않습니다. 미배당 63,411,200원은 매수인 인수로 남고, 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정 채권은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도 2호선 문현역 남동측 인근입니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 문현역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물 내 제5층 제502호로, 현상은 보통입니다. 승강기, 스프링쿨러, 주차타워, 소화전, 화재탐지, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 3,679,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 문현동월가아파트는 42세대, 2018.07.18 준공 단지입니다. 최근 실거래는 있으나 세대수가 작고, 공부상 오피스텔·탐문상 주거용이라는 성격을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰 기준. 최저가 78,400,000원이 아니라 실질취득 141,811,200원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 임차권 인수. 임차인 고영준의 미배당 보증금 63,411,200원 인수 가능성을 자금계획에 반드시 넣어야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 문구가 있어, 외부 입찰자는 최종 낙찰 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 관계인 점검. 임차인 고영준이 신청채권자와 같은 이름으로 나타나므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 원본 서류로 확인하세요.
- 민간임대주택 표기. 2022.12.15 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 표시를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 49%”가 아니라 “실질 1.42억 인수형”
이 사건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 160,000,000원짜리가 2회 유찰되어 최저가 78,400,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 물건의 본질은 대항력 있는 주택임차권등기입니다. 현재 회차에서 매수인은 낙찰가 외에 미배당 보증금 63,411,200원을 떠안을 수 있고, 실질취득은 141,811,200원입니다. 평균 실거래보다 낮은 가격 여지는 있지만, 임차권 인수·우선매수권·소형 단지· 공부상 오피스텔/탐문상 주거용이라는 요소가 겹칩니다. 가격은 C, 권리 난도는 높음. 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
