111,720,000원
부산지방법원 2025타경462. 광안동 성우이린타워 9층 910호, 전용 40.92㎡ 아파트입니다. 이 사건은 숫자만 보면 감정가 228,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 111,720,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 등기와 임차관계를 함께 보면 핵심은 전혀 다릅니다. 임차인 김미주는 2021.04.13. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.12.입니다. 말소기준권리인 황태연의 근저당권은 2022.03.14. 설정됐으므로, 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 2024.04.15. 설정된 주택임차권등기 자체는 말소기준보다 뒤에 있지만, 그 임차권의 기초가 되는 전입·점유는 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금 220,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 이 때문에 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커지고, 실질취득액은 보증금 약 220,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경462 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 118-2 성우이린타워 9층 910호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 수영로618번길 4 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 40.92㎡ · 20층 건물 중 9층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 김미정 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력
현재 말소기준권리는 2022.03.14. 황태연 근저당권 50,000,000원입니다. 이후 국의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김미주의 전입·점유는 2021.04.13.로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.03.12.이고 배당요구가 이뤄져 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미주 | 건물 전부 · 주거 | 2021.04.13 | 2021.03.12 | 220,000,000원 | 2024.04.15 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김미주는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일과 점유개시일이 모두 2021.04.13.이고, 확정일자는 2021.03.12.입니다. 현재 강제경매 채권자도 김미주로 표시돼 있어 임차인과 신청채권자가 동일인인 점은 입찰 전에 임대차계약서·배당요구서·매각물건명세서 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 1.1172억이 아니라 약 2.20억으로 비교해야 한다
성우이린타워 전용 40.92㎡ 기준 최근 12개월 실거래 평균은 218,800,000원, 최신 거래는 2025.09 · 220,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 -7.7%로 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 40.92㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 40.92㎡ | 8 | 236,000,000원 |
| 2025.06 | 40.08㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2025.05 | 40.92㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2025.03 | 40.92㎡ | 15 | 233,000,000원 |
| 2024.09 | 40.92㎡ | 16 | 233,000,000원 |
| 2024.09 | 40.92㎡ | 16 | 233,000,000원 |
| 2021.09 | 40.92㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 218,800,000원 |
표면 최저가 111,720,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 51.1%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비율로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금이 220,000,000원이고 낙찰대금이 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하므로 매수인의 실질취득 기준은 약 220,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 218,800,000원의 약 100.5%이며, 최신 거래 220,000,000원과도 같은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,364,080원 |
| 1. 임차인 김미주 보증금 | 220,000,000원 | 109,355,920원 |
| 2. 근저당권 · 황태연 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 채권자 · 김미주 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 김미주에게 109,355,920원이 배당되고, 보증금 미변제액 110,644,080원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원이며 근저당권과 경매신청채권에도 미배당이 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광안초등학교 북서측 직선거리 약 380m 지점. 주변은 공동주택·업무시설·판매시설 및 각종 근린생활시설이 혼재한 주택·상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도2호선 광안역이 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 내 9층 910호. 급·배수·위생·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관관리기·기계식 주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지 공시지가는 6,363,000원/㎡입니다.
- 단지. 성우이린타워는 28세대, 사용승인일은 2019.10.22.입니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 합산. 현재 회차에서는 최저가 111,720,000원 외에 임차보증금 미배당 110,644,080원의 인수 위험을 함께 계산해야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 143,603,672원, 166,642,570원으로 커집니다.
- 임차관계 원문 확인. 임차인 김미주는 현재 강제경매 채권자이기도 합니다. 임대차계약서·임차권등기명령·배당요구·매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.
- 점유현황 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유·퇴거 여부와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균 218,800,000원, 최신 거래 220,000,000원, 최근 추세 -7.7%를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “2.20억 보증금”을 보라
이 사건의 핵심은 111,720,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 김미주의 보증금 220,000,000원입니다. 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고, 배당으로 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득액은 약 220,000,000원 수준에 머무는 대항력 인수형입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 218,800,000원, 최신 거래는 220,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 -7.7%입니다. 실질취득 기준이 최근 시세보다 낮지 않기 때문에 2회 유찰에도 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌는가”가 아니라 낙찰대금과 인수액을 합친 실질 부담이 최근 시세보다 충분히 낮은가를 확인해야 하는 사건입니다.
