부산지방법원 2025타경462. 부산 수영구 광안동 성우이린타워 9층 910호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 228,000,000원이고 현재 최저매각가는 78,204,000원입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 등기부와 임차권 내역에서 가장 먼저 확인해야 할 권리는 임차인 김미주의 보증금 220,000,000원입니다.

임대차계약일은 2021년 3월 12일, 전입신고와 점유개시일은 2021년 4월 13일입니다. 말소기준권리인 황태연의 근저당권은 2022년 3월 14일 설정됐으므로 임차인의 전입과 임대차는 그보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

현재 최저가에서 집행비용을 약 1,807,672원으로 추정하면 임차인에게 돌아가는 배당액은 76,396,328원이고, 미배당 보증금은 143,603,672원입니다. 따라서 최저가와 인수액을 합한 실질취득 추정액은 221,807,672원입니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수액이 커지므로 총취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차보증금

말소기준권리는 2022년 3월 14일 설정된 황태연의 근저당권입니다. 그 이전에 임대차계약과 전입·점유가 이루어진 김미주는 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다. 을구 4번 주택임차권등기는 2024년 4월 15일 접수됐으며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 여부

임차인의 전입일과 점유개시일은 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자도 확인됩니다. 임차보증금의 우선변제권 행사와 별개로, 배당받지 못한 보증금은 대항력에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 예상배당에서는 보증금 전액 변제가 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단

성우이린타워의 비교 대상 면적은 40.92㎡입니다. 전체 실거래 9건의 평균은 218,666,666원이지만, 과거의 높은 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 최신 거래는 2026년 9월 163,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 27.8% 하락으로 나타납니다.

최저매각가 78,204,000원은 최근 12개월 평균 거래가의 약 48.0%입니다. 그러나 이는 임차보증금 인수액을 제외한 낙찰가만의 비율입니다. 인수 잔액을 반영한 실질취득 추정액 221,807,672원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 163,000,000원의 약 136.1%이며, 최신 거래보다 58,807,672원 높습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 78,204,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치입니다. 임차보증금과 강제경매 신청채권자 명의가 동일인명으로 나타나므로 채권의 관계와 중복 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다. 위 표의 신청채권 금액을 임차보증금과 별개의 추가 인수보증금으로 합산하지 않았습니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 부담은 남는다

임차보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 제공된 시나리오의 매각가와 인수 예상액을 합산하면 다음과 같습니다.

위 시나리오에서도 실질취득 추정액은 약 2.21억~2.22억원 수준입니다. 최근 거래 163,000,000원을 기준으로 보면 유찰을 더 기다리는 것만으로 가격 메리트가 생긴다고 보기 어렵습니다. 입찰 여부는 보증금 인수의 법적 범위와 실제 시세를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모

• 입지. 광안초등학교 북서측 직선거리 약 380m 지점에 위치합니다. 주변은 공동주택·업무시설·판매시설 및 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 광안역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(66m 이하)에 해당합니다. 소로3류 도로와 접하고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 건물이며 급·배수·위생설비, 승강기, 기계식 주차설비 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 단지 규모는 28세대이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 163,000,000원과 과거 거래 사이에 차이가 있고 최근 거래 추세도 27.8% 하락이므로 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
• 경매 이력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%로 나타납니다. 경매 이력과 거래량을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차권 인수 확인. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 보증금 잔액 인수 범위를 확인하고, 전입·점유·확정일자·배당요구 기록을 원본 서류와 대조하세요.
• 임차인 관계 확인. 임차인 김미주와 강제경매 신청채권자 김미주의 동일인명 관계, 임대차계약의 실재 여부, 보증금 지급 및 점유 사실을 확인하세요. 가장임차인 가능성은 의심만으로 확정할 수 없습니다.
• 실질취득 비용 계산. 현재 최저가에 미배당 보증금 인수 예상액을 더한 221,807,672원을 기준으로 비교하세요. 최저가 78,204,000원만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
• 최신 시세 확인. 전체 실거래 평균 218,666,666원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 163,000,000원을 우선해 비교하세요. 최근 거래 추세는 27.8% 하락입니다.
• 배당 및 선순위 권리 검토. 말소기준권리인 황태연 근저당권과 임차보증금의 우선순위를 확인하고, 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목도 점검하세요.
• 관리·점유 상태 확인. 현황조사와 실제 점유 상태, 관리비 및 인도 가능성을 확인해 별도 비용과 절차가 발생할 수 있는지 검토하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득은 낮지 않다”

부산 성우이린타워 910호의 핵심은 감정가 대비 낮아진 최저가가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 220,000,000원과 현재 배당 예상액의 차이가 매수인의 실질 부담을 결정합니다. 현재 회차 기준 실질취득 추정액은 221,807,672원으로, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 163,000,000원을 웃돕니다.

여기에 최근 거래 추세 하락, 단지의 낮은 거래량, 임차인과 경매 신청채권자의 관계에 대한 추가 확인 필요성까지 겹칩니다. 낙찰가가 아니라 인수보증금을 포함한 총취득비용으로 판단해야 하는 고위험 물건입니다. 임차권과 보증금의 법적 관계가 명확히 확인되고, 실질취득액에 대한 가격 메리트가 입증되기 전에는 신중한 접근이 필요합니다.