창원지방법원 2025타경600. 경상남도 고성군 고성읍 송학리 422-7 토지와 동외로195번길 90 소재 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 토지는 278㎡의 대지입니다. 현재 소유자는 한옥련으로, 2025년 4월 8일 상속을 원인으로 2025년 8월 7일 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
권리 흐름은 비교적 분명합니다. 농협은행의 2015년 근저당권 2건은 2019년 11월 11일 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 고성군수산업협동조합의 채권최고액 100,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드 가압류, 수협 가압류, 고성동부농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경600 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 송학리 422-7 · 경상남도 고성군 고성읍 동외로195번길 90 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 278㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 · 부속건물 조적조 및 블록조 슬래브지붕 단층 |
| 소유자 | 한옥련 (2025.04.08. 상속, 2025.08.07. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 188,180,930원 / 92,209,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군수산업협동조합 / 86,945,697원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 임대관계 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019년 11월 11일 설정된 고성군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이고, 채무자는 김성남이며 토지 송학리 422-7이 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 등기된 가압류와 압류는 모두 말소기준보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았습니다. 감정평가의 임대관계도 없음으로 기재돼 있어 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 실제 점유자가 소유자 또는 소유자 관계인인지 현장 방문을 통해 다시 확인하고, 인도 협의 가능성도 점검해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 저가 단정 금지
현재 최저매각가는 92,209,000원으로 감정가 188,180,930원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 동일 지역·유사 주택의 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 곧바로 비교하기 어려운 토지 포함 주택입니다. 건물의 노후도와 관리상태, 제시외 부분의 실제 효용, 토지의 형상과 도로 조건, 주변 단독주택·근린생활시설 수요를 따로 확인해야 합니다. 실질취득액은 인수액이 없어 현재 최저가와 같은 92,209,000원이지만, 이 금액의 적정성은 현장 조사와 인근 거래사례를 확보한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,209,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,059,762원 |
| 1. 근저당 · 고성군수산업협동조합 | 100,000,000원 | 90,149,238원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 20,057,246원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 고성군수산업협동조합 | 9,676,478원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 고성동부농업협동조합 | 1,695,394원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권 합계 131,429,118원 중 예상배당은 90,149,238원이며, 미배당액은 41,279,880원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 92,209,000원 | 90,149,238원 | 41,279,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,546,299원 | 62,984,466원 | 68,444,652원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,182,409원 | 43,969,126원 | 87,459,992원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 86,945,697원이 충족되는 시나리오입니다. 3회 또는 4회 유찰 시에는 신청채권자 배당액도 청구액에 미치지 못합니다. 다만 이는 채권자 측 회수 문제이며, 후순위 미배당액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경상남도 고성군 고성읍 송학리 소재 고성여자중학교 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 부동산과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이고 급배수·위생설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 대지 278㎡이며 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계는 없지만 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 감정서상 제시외 건물과 기계기구의 위치·구조·사용상태를 확인하고 매각 포함 범위와 일치하는지 대조해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 토지 278㎡의 실제 경계, 담장과 건축물의 배치, 인접 필지 침범 여부를 확인해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 세로한면(가) 도로의 실제 폭과 차량 진입 여건을 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장에서 결정된다
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2019년 고성군수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 92,209,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트가 증명되지는 않습니다. 실거래 비교자료가 없고 토지와 주택, 제시외 건물·기계기구·수목을 함께 취득하는 물건이므로 가치 판단은 서류보다 현장에 더 크게 좌우됩니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 인근 거래사례와 건물 상태, 토지 경계 및 제시외 물건을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
