부산지방법원 2025타경544. 부산광역시 기장군 정관읍 월평리 소재 건물과 토지가 포함된 경매입니다. 월평초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설과 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다. 공부상 일부 건물은 주택 및 의원이나 실제로는 상업용으로 이용되고 있으며, 관리상태는 다소 불량한 것으로 조사됐습니다.
권리분석의 출발점은 2006.05.16 설정된 동부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 건물뿐 아니라 토지와 부속 시설을 함께 확인해야 하는 일괄매각이고, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못한다는 조건이 있어 입찰 적격성 자체를 먼저 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경544 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 월평리 157 등기부상 도로명주소: 부산광역시 기장군 정관면 웅상대로 589 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 현황 상업용 이용 |
| 건물구조 | 블록조 슬래브지붕 지상 1층 · 외벽 몰탈위 페인팅 · 새시창 |
| 이용상태 | 상업용 이용 중 · 관리상태 다소 불량 |
| 일괄매각 | 컨테이너 4개동 및 이동식주택 3개동 포함 |
| 현재 공유자 | 경남고속뉴부산관광주식회사 6분의 2 이선호 6분의 2 이성희 6분의 2 |
| 감정가 | 1,659,512,100원 |
| 최저매각가 | 569,213,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 동부산농업협동조합 |
| 청구액 | 369,648,206원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 특별 확인사항 | 목록 4 농지취득자격증명 제출 필요 · 미제출 시 매수보증금 반환하지 않음 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유와 토지는 별도
말소기준권리는 을구 3번, 2006.05.16 동부산농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 200,000,000원입니다. 같은 채권자의 후순위 근저당권들도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2025.01.07 기장군 압류와 2025.07.14 임의경매개시결정 역시 매각 소멸 대상으로 정리됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입자는 있으나 보증금 미상
현황조사 및 매각물건명세서에서 최관석의 전입 사실이 확인됩니다. 전입신고일은 2023.03.03으로 말소기준 근저당권 설정일인 2006.05.16보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분 및 임대차관계는 확정되지 않았습니다.
| 성명 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최관석 점유 부분 미상 |
2023.03.03 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
확인된 전입자 1명. 보증기관 대위변제·승계 신고는 해당하지 않습니다. 임차관계 및 보증금이 확정되지 않아 실제 임차인 여부와 명도 조건은 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다
이 물건은 3회 유찰되어 감정가 1,659,512,100원에서 최저매각가 569,213,000원까지 내려왔습니다. 수치상 낙폭은 크지만, 인근의 직접 비교 가능한 상업용 건물·토지 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 부족합니다.
특히 개발제한구역·상수원보호구역에 속하는 토지, 농지취득자격증명이 필요한 목록, 관리상태가 다소 불량한 상업용 건물의 조합은 일반적인 주거용 물건과 환금성 구조가 다릅니다. 감정가 할인율보다 실제 사용 가능성과 처분 가능한 시장가격이 중요합니다.
| 회차 가정 | 매각가격 | 감정가 비율 | 미배당 채권액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 569,213,000원 | 34.3% | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 398,449,100원 | 24.01% | 65,929,187원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 278,914,370원 | 16.81% | 183,790,431원 | 0원 |
각 회차는 제시된 예상 시나리오입니다. 실제 매각기일, 최저가, 배당 및 소멸관계는 변동될 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 569,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 8,092,130원 |
| 1. 을구 3번 · 동부산농업협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 을구 4번 · 동부산농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 을구 5번 · 동부산농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 을구 6번 · 동부산농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 5. 을구 7번 · 동부산농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 103,120,870원 |
제시된 배당 시뮬레이션상 근저당권자 배당 합계는 458,000,000원, 집행비용은 8,092,130원, 소유자 잔여는 103,120,870원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 규제 — 가장 중요한 입찰 변수
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
|---|---|
| 개발제한 | 개발제한구역 포함 |
| 상수원 규제 | 회동 상수원보호구역 포함 |
| 기타 제한 | 가축사육제한구역 포함 · 공익용산지 접함 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 토지면적 | 218.0㎡ |
| 공시지가 | 781,300원/㎡ |
| 건물 이용 | 공부상 주택 및 의원인 목록 3을 현황 상업용으로 이용 |
| 위반건축물 | 위반건축물 표시 없음 |
이 물건의 환금성을 판단할 때는 건물의 외형보다 어떤 영업과 시설이 법적으로 허용되는지가 중요합니다. 개발제한구역과 상수원보호구역은 건축행위, 용도변경 및 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다. 특히 공부상 용도와 실제 이용상태가 다른 목록 3은 적법한 사용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
또한 일괄매각에 포함된 컨테이너 4개동과 이동식주택 3개동의 설치 적법성, 소유·점유 상태, 존치 가능 여부 및 원상복구 의무 등을 확인해야 합니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 해당 부속시설의 모든 인허가 문제가 해소되었다고 볼 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 정관읍 월평리 월평초등학교 남측 인근. 근린생활시설, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물 상태. 블록조 슬래브지붕 지상 1층 건물로 위생·급배수·전기설비가 있으나, 현재 관리상태는 다소 불량합니다. 보수 및 활용비용 검토가 필요합니다.
- 용도 적합성. 일부 건물은 공부상 주택·의원과 현황 상업용 이용이 달라 현재 사용상태의 적법성을 확인해야 합니다.
- 규제와 환금성. 개발제한구역·상수원보호구역·농지취득자격증명 조건으로 인해 잠재 매수층과 이용 방식에 제약이 있을 수 있습니다.
- 공동소유. 경남고속뉴부산관광주식회사, 이선호, 이성희가 각각 6분의 2 지분을 보유합니다. 실제 매각 대상 및 인도 범위를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4에 관해 발급 가능 여부와 제출 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 반환 불가라는 조건이 있습니다.
- 매각목록 전수 대조. 토지·건물·부속시설을 구분하고, 월평리 157·159·159-1 관련 공동담보와 실제 일괄매각 범위를 혼동하지 않아야 합니다.
- 개발제한구역·상수원보호구역. 현재 용도 유지, 영업 가능 업종, 용도변경 및 증축 가능 여부를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 컨테이너 및 이동식주택. 컨테이너 4개동과 이동식주택 3개동의 설치 근거, 존치 가능 여부 및 철거·원상복구 가능성을 점검해야 합니다.
- 최관석의 점유관계. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상이므로 임대차계약, 실제 점유와 명도 방안을 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경내역. 을구 4번·5번 채권최고액 변경사항과 피담보채무 잔액, 공동담보 배당 및 조세채권을 반영하여 예상배당을 재검증해야 합니다.
- 가격 적정성. 감정가 대비 34.3%라는 비율 대신 인근 유사 부동산 거래가격, 합법적 활용가치, 보수·철거비 및 재매각 가능성을 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 재확인. 매각기일 2026.11.02를 기준으로 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서 및 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 검증된 저가 매수”
이 사건은 등기상 권리 소멸구조와 가격 적정성을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 2006년 설정된 동부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 권리는 원칙적으로 소멸합니다. 확인된 전입자의 전입일도 그보다 늦고, 예상 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 3회 유찰, 토지의 중첩 규제, 농지취득자격증명 미제출에 따른 보증금 손실 가능성, 현황 상업용 이용과 공부상 용도 차이, 불량한 관리상태는 가격만으로 해소되지 않는 위험입니다. 직접 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않아 최저가 569,213,000원이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 말소기준권리 이후의 인수 위험은 제한적으로 평가되지만, 농취증 발급 가능성과 토지·건물의 적법한 활용 범위를 확인하기 전에는 적극적인 입찰 판단을 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰됐느냐가 아니라, 무엇을 합법적으로 취득하고 활용할 수 있느냐입니다.
