부산지방법원 2025타경544. 부산 기장군 정관읍 월평리 157 일대의 건물·토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 상업용으로 이용 중이고 관리상태는 다소 불량합니다. 등기상 현재 소유관계는 경남고속뉴부산관광주식회사, 이선호, 이성희가 각각 6분의 2 지분을 보유하는 구조입니다. 말소기준권리는 2006.05.16. 동부산농업협동조합의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이며, 이후의 동부산농업협동조합 근저당권들과 기장군 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 1,659,512,100원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 813,161,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 반값’이라는 숫자만으로 가격 메리트를 가점할 근거는 부족합니다. 특히 개발제한구역·상수원보호구역·자연녹지지역에 걸쳐 있고, 일부 토지는 농지취득자격증명이 필요한 만큼 일반적인 주거용 부동산보다 이용과 환금성 판단이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경544 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 월평리 157 · 부산광역시 기장군 정관면 웅상대로 589 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 상업용 이용 |
| 현재 소유관계 | 경남고속뉴부산관광주식회사 6분의 2 · 이선호 6분의 2 · 이성희 6분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 1,659,512,100원 / 813,161,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산농업협동조합 / 369,648,206원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 일괄매각 | 컨테이너 4개동 및 이동식주택 3개동 포함 |
| 특별조건 | 목록4 농지취득자격증명 제출 필요 · 미제출 시 매수보증금 반환하지 않음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
1997.10.25. 설정된 파라다이스상호신용금고 근저당권 42,000,000원은 2000.02.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2006.05.16. 동부산농업협동조합 근저당권 200,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 동부산농업협동조합의 근저당권과 2025.01.07. 기장군 압류, 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최관석 | 미상 | 2023.03.03 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 실제 임차인은 최관석 1명입니다. 전입신고일 2023.03.03.은 말소기준권리인 2006.05.16.보다 늦으므로 이 사건에서는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제 여부도 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 813,161,000원으로 감정가 1,659,512,100원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 813,161,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 금액이 시장가보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 813,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,531,610원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 동부산농업협동조합 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 동부산농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 동부산농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 동부산농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 동부산농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 344,629,390원 |
현재 회차에서는 채권 458,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 344,629,390원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월평초등학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 상업용으로 이용 중이며 관리상태는 다소 불량합니다. 공부상 목록3은 주택 및 의원이나 현황은 상업용입니다.
- 구조·설비. 블록조 슬래브지붕 지상 1층, 몰탈 위 페인팅 등 마감이며 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 지목 대, 면적 218.0㎡, 주상용 이용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 781,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 개발제한구역, 상수원보호구역, 가축사육제한구역에 해당하며 목록4는 농지법 제8조 적용 농지입니다.
- 공부와 차이. 감정평가 항목상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4는 제출 필수이며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 컨테이너 4개동과 이동식주택 3개동이 매각에 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도·규제 검토. 개발제한구역·상수원보호구역·자연녹지지역 및 농지 관련 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인. 최관석의 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않으므로 배당요구와 명도관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 대상 토지·건물의 실제 이용 가능성과 규제비용을 반영해 상한을 별도로 산정해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 813,161,000원에서는 채권 전액 배당, 569,212,700원에서도 채권 전액 배당, 398,448,890원에서는 65,929,394원의 미배당이 발생합니다. 다만 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급요건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 사용 가능성과 입찰조건
권리관계만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 담보권·압류가 소멸하고, 조사된 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 현황과 규제에서 올라갑니다. 상업용 이용 중인 건물과 토지가 일괄매각되고, 컨테이너 4개동·이동식주택 3개동이 포함되며, 개발제한구역·상수원보호구역 등의 제한과 농지취득자격증명 조건까지 겹칩니다.
현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 비교할 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리됐지만 가격·용도·농지 조건의 검증이 먼저인 사건입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건은 입찰 전 반드시 해결해야 할 핵심 리스크입니다.
