부산지방법원 2025타경657. 부산 수영구 망미동 삼성아파트 2동 5층 502호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 안경희는 2020년 5월 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 6월 수협은행 근저당권 277,200,000원이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 부산원광신용협동조합 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득가는 최저매각가와 같은 336,700,000원으로 볼 수 있습니다. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유·명도 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경657 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 777 삼성아파트 제2동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 안경희 (2020.05.15. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 481,000,000원 / 336,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 251,257,836원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 / 규모 | 삼성 · 672세대 · 1991.11.28. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.06.02. 수협은행 근저당권입니다. 2022년 엠캐피탈주식회사 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 부산원광신용협동조합 근저당권 201,600,000원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.07.14. 수협은행의 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월을 기준으로 보면 83.6%
삼성아파트의 비교 실거래는 총 12건이며, 최근 12개월 거래는 7건입니다. 전체 12건 평균은 422,416,666원이지만 최근 12개월 평균은 402,714,285원으로 더 낮습니다. 최신 거래는 2026년 6월 390,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 133.94㎡ | 5 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 133.94㎡ | 14 | 384,000,000원 |
| 2025.12 | 133.94㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 147.9㎡ | 2 | 390,000,000원 |
| 2025.10 | 133.94㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2025.10 | 133.94㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 147.9㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 402,714,285원 |
현재 실질취득가 336,700,000원은 최근 12개월 평균 402,714,285원의 83.6%로 약 16.4% 낮고, 최신 거래 390,000,000원과 비교해도 53,300,000원 낮습니다. 따라서 현 회차는 최근 거래 기준으로 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 실거래 수준이 이전 기간보다 10.5% 하락했기 때문에, 현재의 16.4% 할인폭 전부를 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,513,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 277,200,000원 | 277,200,000원 |
| 2. 근저당 · 부산원광신용협동조합 | 201,600,000원 | 53,986,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 478,800,000원 중 예상 배당은 331,186,200원, 미배당은 147,613,800원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하지만 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 336,700,000원 | 331,186,200원 | 147,613,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 235,689,999원 | 231,590,339원 | 247,209,661원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 164,982,999원 | 161,873,237원 | 316,926,763원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 수협은행의 청구액 251,257,836원을 충족하는 배당 구조지만, 2회 유찰 시에는 수협은행 예상 배당도 231,590,339원으로 내려갑니다. 이후 회차로 갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산배화학교 서측 인근으로, 주위에 대단위 아파트단지·단지내 상가·중소규모 공동주택·단독주택·소규모 점포가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 3호선 망미역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 15층 건물의 5층 502호이며, 승강기·도시가스·소화전·화재경보·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 가로망이 정비돼 있고 북측 약 12m, 동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 등이 포함되며 학교·절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 1,971,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 672세대 아파트로 실거래가 이어지고 있으나 1991.11.28. 준공 단지이며, 최근 거래 추세가 이전 기간 대비 10.5% 낮아 가격 눈높이를 최근 거래에 맞춰야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 상한 기준으로. 과거 전체 평균 422,416,666원보다 최근12개월 평균 402,714,285원과 최신 거래 390,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근기간 실거래가 이전 기간 대비 10.5% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 가격에 반영할 필요가 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 명도 대상은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 부산원광신용협동조합에 147,613,800원의 미배당이 발생하는 현재 시나리오에서도 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 별개로 체납 관리비 등 현장 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘하락장 할인’을 따져야 한다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2020년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득가 336,700,000원도 최근 12개월 평균 402,714,285원의 83.6%, 최신 거래 390,000,000원보다 낮아 가격 차이가 있습니다.
다만 시장의 방향은 놓치면 안 됩니다. 최근 실거래 수준은 이전 기간보다 10.5% 하락했고, 2026년 5~6월 거래도 384,000,000원과 390,000,000원입니다. 따라서 감정가 481,000,000원에서 30% 떨어졌다는 사실보다 현재 336,700,000원이 앞으로의 시세 하락과 점유·명도 불확실성까지 감당할 만큼 충분한가가 실제 입찰 판단의 핵심입니다. 권리분석은 긍정적이고 현 회차 가격도 최근 시세보다 낮지만, 하락 추세를 무시한 공격적 응찰은 경계해야 하는 물건입니다.
