393,470,000원
부산지방법원 2025타경684. 부산 남구 용호동 오륙도 에스케이뷰 112동 4층 403호 아파트입니다. 감정가는 803,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 393,470,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 754,000,000원과 비교하면 숫자만으로는 상당한 할인처럼 보입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 권택율의 점유·전입관계입니다. 권택율은 2024.01.31 전입했고 배당요구도 2025.10.14 접수했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리인 2025.08.12보다 앞서므로 대항력이 성립할 가능성이 있으나, 보증금 규모를 알 수 없어 매수인이 실제로 얼마를 인수할지는 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경684 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 944 오륙도 에스케이뷰 아파트 112동 4층 403호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 174.107㎡ · 47층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 공부상 아파트 · 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 소유자 | 곽진월 · 2016.08.12 매매 · 거래가액 575,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 803,000,000원 / 393,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주문산농업협동조합 / 945,800,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부에는 과거 신탁·근저당·경매 등기가 여러 차례 있었으나 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 제공된 말소기준권리는 2025.08.12 임의경매개시결정입니다. 이후 2026.01.15 부산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인·점유자 현황
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권택율 | 미상 | 2024.01.31 | 미상 | 미상 | 2025.10.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계금 미상 |
실제 임차인 또는 점유자로 확인되는 사람은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 권택율의 보증금 자체가 확인되지 않아, 낙찰가가 낮아질수록 인수금이 증가해 실질취득비용이 유지되는 대항력 임차인 구조인지 여부를 아직 판단할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 52.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유
오륙도에스케이뷰는 3,000세대, 사용승인일 2008.10.31인 아파트입니다. 비교 면적은 174.107㎡이며 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 754,000,000원, 최신 거래는 2026.08 758,000,000원입니다. 현재 최저가는 393,470,000원으로 최근 12개월 평균의 52.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 174.11㎡ | 31 | 758,000,000원 |
| 2026.07 | 174.11㎡ | 13 | 650,000,000원 |
| 2026.05 | 174.11㎡ | 26 | 770,000,000원 |
| 2026.04 | 174.11㎡ | 38 | 700,000,000원 |
| 2026.01 | 174.11㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2026.01 | 171.68㎡ | 12 | 1,050,000,000원 |
| 2026.01 | 174.11㎡ | 17 | 740,000,000원 |
| 2026.01 | 174.11㎡ | 17 | 740,000,000원 |
| 2025.12 | 174.11㎡ | 11 | 720,000,000원 |
| 2025.12 | 174.11㎡ | 11 | 720,000,000원 |
| 2025.12 | 174.11㎡ | 24 | 820,000,000원 |
| 2025.11 | 174.11㎡ | 19 | 700,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 754,000,000원 |
최근 12개월 거래 범위는 650,000,000원~1,050,000,000원이고 최신 거래는 758,000,000원입니다. 따라서 낙찰대금 393,470,000원 자체는 최근 거래 수준보다 크게 낮습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재하고 미배당액이 매수인에게 승계된다면 실질취득비용은 낙찰가보다 높아집니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 현 단계에서 “시세의 절반에 매수한다”고 결론내리는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,308,580원 |
| 신청채권자 · 진주문산농업협동조합 | 945,800,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 387,161,420원 |
현재 산정에서는 집행비용 6,308,580원과 소유자 교부 387,161,420원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 권택율의 보증금이 확인되면 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 인수액 확인이 더 중요
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 393,470,000원 | 387,161,420원 | 산정 0원 · 실제는 임차보증금 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 275,429,000원 | 270,772,994원 | 산정 0원 · 실제는 임차보증금 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 192,800,300원 | 189,301,096원 | 산정 0원 · 실제는 임차보증금 확인 필요 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오륙도초등학교 남동측에 인접하며, 주변은 아파트단지·아파트 상가·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 47층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2008.10.31입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·공동현관설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,334,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 3,000세대 규모로 최근 12개월 동일 면적 거래 12건이 확인되며 거래가격은 650,000,000원~1,050,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권택율 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용과 임대차계약 존재 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금 중 미배당 승계분이 확인되면 낙찰가에 더해 최근 시세 754,000,000원 및 최신 거래 758,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산에는 집행비용과 소유자 잔여만 반영되어 있고 신청채권자 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다.
- 파산선고 확인. 2025.05.26 부산회생법원 파산선고가 등기되어 있으므로 관련 절차와 매각 진행의 연계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 2026.01.15 부산광역시 남구 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 예정입니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재 상태가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “52.2% 할인”보다 먼저 봐야 할 한 가지
이 물건은 감정가 803,000,000원에서 두 차례 유찰돼 393,470,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 754,000,000원의 52.2%라는 숫자만 보면 매우 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 그러나 권택율의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 미상입니다. 이 보증금이 매수인에게 승계된다면 실제 취득비용은 393,470,000원이 아닙니다. 가격은 매력적이지만 권리 확인이 끝나지 않은 물건. 이 사건은 보증금 규모가 확인되는 순간 평가가 크게 달라집니다.
