부산지방법원 2025타경694. 부산 해운대구 중동 엘시티 포디움동 3층 3052호 근린생활시설입니다. 감정가가 11억 원인 물건으로, 현재 최저매각가는 3억 7,730만 원입니다. 감정가 대비 낙폭이 크다는 사실만 보면 눈길이 가지만, 권리와 실제 시세를 확인하기 전에는 할인 매물로 판단하기 어렵습니다.
2024년 3월 15일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2023년 5월 19일 신고된 점유자가 있어, 선순위 임대차에 따른 인수 가능성을 별도로 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경694 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 포디움동 3층 3052호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 달맞이길 30 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 3052호 |
| 소유자 | 박준호 · 2024.03.15 소유권이전 · 거래가액 1,031,000,000원 |
| 감정가 | 1,100,000,000원 |
| 최저매각가 | 377,300,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농협은행 주식회사 / 737,046,190원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.15 농협은행 근저당권 · 채권최고액 864,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 핵심
2020년과 2021년에 이루어진 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2021년 부산은행 근저당권 역시 2024년 3월 15일 해지·말소되었습니다. 현재 분석에서 중요한 말소기준은 같은 날 설정된 농협은행 근저당권 864,000,000원입니다.
2025년 11월 21일에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이지 새로운 후순위 근저당권 설정이 아닙니다. 말소기준권리의 순위는 그대로 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2곳
| 임차인 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
(주)더원케이앤케이 권성중 엘시티 포디움동 3052호 |
2023.05.19 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
|
(주) 케이에스메디 고진희 엘시티 포디움동 3층 3052호 |
2025.04.03 | 200,000,000원 | 3,000,000원 | 후순위 신고 우선변제 미상 선순위 인수 아님 |
현황조사상 신고일을 기준으로 선후관계를 표시했습니다. 근린생활시설 임차인의 대항력은 실제 점유, 사업자등록 등 법정 요건과 적용 법률을 함께 확인해야 하며, 신고일만으로 최종 확정되지 않습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당으로 해소되지 않는 경우, 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이때 실질취득액 = 낙찰가 + 인수보증금이며, 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다.
따라서 낙찰가가 377,300,000원이라고 해서 실제 취득비용도 그 금액이라고 단정할 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액과 안전한 입찰 상한을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 아파트 거래를 근린시설 가격으로 볼 수 없다
엘시티의 최근 아파트 실거래가 존재하지만, 본건은 포디움동 근린생활시설입니다. 시세 비교에 활용된 아파트 거래는 전용 144.26㎡~186.01㎡ 규모이며, 본건의 시세 매칭 기준면적 44.3978㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 다음 거래는 단지의 거래 현황을 보여주는 참고자료일 뿐, 본건의 적정 매매가를 나타내지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 161.98㎡ | 52 | 4,050,000,000원 |
| 2026.08 | 144.26㎡ | 59 | 3,035,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 30 | 2,950,000,000원 |
| 2026.08 | 144.26㎡ | 51 | 2,900,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 13 | 2,470,000,000원 |
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 144.26㎡ | 68 | 2,635,000,000원 |
| 2026.05 | 186.01㎡ | 43 | 4,600,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 66 | 3,135,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 48 | 3,120,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65 | 3,080,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 상이 | 12건 | 3,181,250,000원 |
현재 확인되는 근린시설 자체의 적정 실거래 시세를 위 아파트 거래로 대체할 수 없습니다. 더욱이 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액도 미확정입니다. 가격이 낮아 보인다는 사실만으로 저평가 물건이라고 평가할 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 377,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,082,200원 |
| 1. 농협은행 근저당권 (승계 포함) | 864,000,000원 | 371,217,800원 |
| 2. 후순위 근저당권 · 변상재 외 공동권리자 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 948,000,000원 | 576,782,200원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산된 모형입니다. 실제 채권잔액·배당순위·세금·임차인 우선변제는 달라질 수 있습니다. 위 미배당액은 채권자의 배당 부족액으로, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 선순위 점유자의 보증금과 권리관계가 미확정이므로 모형상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 377,300,000원 | 576,782,200원 | 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 264,109,999원 | 688,387,541원 | 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 184,876,999원 | 766,511,279원 | 미확정 |
유찰이 거듭되면 최저매각가는 내려가지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 늘어날 수도 있습니다. 따라서 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락으로 그대로 이어진다고 볼 수 없습니다. 현재는 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 어느 회차에서도 정확한 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대해수욕장 동측 인근에 위치합니다. 주변은 해수욕장, 호텔·숙박시설, 업무시설, 위락시설, 아파트, 시장 및 각종 근린생활시설로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 근린생활시설입니다. 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지·경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역으로, 경관지구·방화지구·지구단위계획구역 및 온천지구 등의 규제를 받습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 공시지가. 14,060,000원/㎡. 다만 토지의 공시지가를 해당 개별 점포의 매매시세로 직접 환산해서는 안 됩니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 상권, 업종 적합성, 임대수익 및 실제 점포 수요에 따라 환금성이 달라집니다. 3회 유찰 이력과 함께 동일 용도 점포 거래를 반드시 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. (주)더원케이앤케이 권성중의 임대차계약서, 보증금, 점유 상태 및 사업자등록 관련 사항을 확인합니다.
- 대항력·인수액 확정. 신고일만으로 대항력을 단정하지 말고, 매각물건명세서 및 임대차 관련 원본을 검토해 미배당 보증금의 승계 여부를 판단해야 합니다.
- 후순위 임차인 확인. (주) 케이에스메디 고진희의 보증금 200,000,000원, 월차임 3,000,000원, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인합니다.
- 적정 시세 재검토. 엘시티 아파트 거래가 아니라 포디움동의 유사 근린생활시설 매매·임대 사례를 기준으로 적정 취득가를 판단합니다.
- 수익성 검토. 상업시설의 실제 임대수입, 공실 가능성, 관리비 및 운영비를 확인합니다. 제시된 임차인별 월차임이 실제 수취 가능한 임대수익인지도 계약관계와 함께 검증해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 체납 관리비의 공용부분 부담 여부와 기존 점유자의 인도·명도 가능성을 확인합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 검토하고, 근저당권 이전 관계도 확인합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.11.02 매각 진행 여부와 최종 매각조건을 확인합니다.
맺으며 — “34.3%의 가격보다 중요한 것은 미상인 보증금”
엘시티 포디움동 3052호는 감정가 1,100,000,000원에서 최저가 377,300,000원까지 내려온 3회 유찰 근린생활시설입니다.
하지만 선순위로 신고된 점유자의 보증금이 미상이고, 대항력 역시 최종 확인이 필요합니다. 인수보증금이 발생하면 낮은 낙찰가만으로 실질취득비용이 저렴하다고 할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 근린시설 실거래 없이 고가 아파트 거래를 근거로 저평가 여부를 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임대차 위험은 미확정입니다. 가격 역시 검증되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것보다 먼저 임차보증금 인수 가능성과 근린시설 자체의 적정 시세를 확인하는 일입니다.
