539,000,000원
부산지방법원 2025타경694. 부산 해운대구 중동 엘시티 포디움동 3층 3052호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 박준호이며 2024.03.14 매매를 원인으로 거래가액 1,031,000,000원에 취득했고, 2024.03.15 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 864,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 뒤의 권리는 정리됩니다. 2024.10.02 설정된 변상재 등 명의의 채권최고액 84,000,000원 근저당과 2025.08.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 점유자가 있고 그 보증금이 확인되지 않아, 권리분석을 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경694 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 포디움동 3층3052호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 6층 건물 내 3층 3052호 |
| 대상면적 | 44.3978㎡ |
| 소유자 | 박준호 · 2024.03.14 매매 · 거래가액 1,031,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,100,000,000원 / 539,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 737,046,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2024.03.15 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 이 권리는 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있습니다. 2024.10.02 후순위 근저당과 2025.08.01 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 존재했던 부산은행 근저당은 2024.03.15 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 인수금액이 결정되는 지점
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)더원케이앤케이 권성중 | 엘시티 포디움동 3052호 | 2023.05.19 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| (주) 케이에스메디 고진희 | 엘시티 포디움동 3층 3052호 | 2025.04.03 | 200,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 점유자 가운데 가격과 인수판단을 좌우하는 사람은 첫 번째 점유자입니다. 두 번째 점유자인 (주) 케이에스메디 고진희는 전입일 2025.04.03으로 말소기준권리보다 늦고, 조사상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 첫 번째 점유자는 말소기준보다 앞서 있으면서 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 직접 비교대상이 아니다
엘시티 최근 12개월 거래는 12건이고 평균 거래금액은 3,119,166,666원, 최신 거래는 2026.08 2,950,000,000원입니다. 하지만 대상면적은 44.3978㎡인데 아래 거래 표본은 144.26㎡~186.01㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 17.3%라는 수치를 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 가점이 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 161.98㎡ | 30 | 2,950,000,000원 |
| 2026.08 | 144.26㎡ | 51 | 2,900,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 13 | 2,470,000,000원 |
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 144.26㎡ | 68 | 2,635,000,000원 |
| 2026.05 | 186.01㎡ | 43 | 4,600,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 66 | 3,135,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 48 | 3,120,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65 | 3,080,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75 | 3,170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 3,119,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 864,000,000원 | 531,210,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 변상재 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보권 채권총액 948,000,000원 중 예상배당은 531,210,000원, 미배당은 416,790,000원입니다. 다만 이 배당표는 담보권 배당을 기준으로 한 계산이며, 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금 미상 위험을 없애주는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 539,000,000원 | 531,210,000원 | 416,790,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 377,300,000원 | 371,217,800원 | 576,782,200원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 264,109,999원 | 259,612,459원 | 688,387,541원 |
유찰이 더 진행되면 표면상 최저가는 낮아지지만, 선순위 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 확인될 경우 그만큼 실질취득가에 더해집니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 선순위 점유자의 임대차 내용 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대해수욕장 동측 인근으로 호텔·숙박시설·업무시설·위락시설·아파트·시장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 소재합니다.
- 용도·구조. 근린생활시설이며 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 3052호입니다. 공동위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·에스컬레이터 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역 및 온천지구에 속하고 공시지가는 14,060,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 20미터 내외, 동측 약 8~20미터 내외, 서측 약 8미터 내외, 남측 약 6~8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 환금성 판단. 대상면적 44.3978㎡와 직접 매칭되는 최근 실거래가 없어, 현재 확보된 거래자료만으로 적정 매각가를 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금. (주)더원케이앤케이 권성중의 보증금·임대차계약·점유관계부터 확인해야 합니다. 이 금액이 실제 취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구. 선순위 점유자의 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 우선변제와 미배당 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 후순위 점유자. (주) 케이에스메디 고진희는 2025.04.03 전입, 보증금 200,000,000원·월차임 3,000,000원이며 조사상 대항력은 없습니다.
- 근저당 이전. 말소기준 근저당은 2025.11.21 농업협동조합자산관리회사로 이전등기되어 있으므로 현재 권리자와 채권관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세 표본. 엘시티 최근 거래 12건은 대상 44.3978㎡와 면적이 맞지 않으므로 별도의 동일·유사 근린시설 거래 또는 임대수익 자료 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
감정가 1,100,000,000원에서 최저가 539,000,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 싸냐 비싸냐를 논하기 전에 실제 인수액부터 확정해야 하는 물건입니다. 2023.05.19부터 점유한 (주)더원케이앤케이 권성중은 말소기준보다 선순위이고 보증금이 미상입니다. 그래서 현재 539,000,000원은 실질취득가가 아니라 실질취득가의 출발점에 불과합니다.
또한 확보된 엘시티 실거래 평균 3,119,166,666원과 최신 거래 2,950,000,000원은 모두 대상 44.3978㎡와 면적이 맞지 않아 이 근린생활시설의 시세 근거로 직접 사용할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 점유자의 보증금 확인 전에는 인수위험과 가격 메리트 모두 확정할 수 없습니다.
