부산지방법원 2025타경704. 부산 수영구 남천동 진주맨션 1동 4층 401호 아파트입니다. 감정가는 698,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 488,600,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 최만규이고, 매각의 말소기준은 2016.08.10 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 218,900,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후에는 주식회사부산은행 110,000,000원, 주식회사하나은행 120,000,000원, 주식회사페퍼저축은행 82,800,000원의 근저당권이 이어집니다. 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경704 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 남천동 3-11 진주맨션 1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광남로 56 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.15㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 1986.08.02 |
| 소유자 | 최만규 |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 488,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 272,583,679원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 2016년 부산은행 근저당이 말소기준
과거 2006년·2007년 부산은행 근저당, 2008년 최재부 근저당, 2014년 부산은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2016.08.10 을구 6번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 그 뒤의 을구 8·9·10번 근저당권과 2025.08.12 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 488,600,000원 vs 750,000,000원
전용 84.15㎡로 면적이 일치하는 거래는 2건이며, 두 건 모두 750,000,000원입니다. 최신 거래는 2023.01 4층 750,000,000원이고, 다른 거래는 2022.07 2층 750,000,000원입니다. 제공된 최근 거래 평균도 750,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 84.15㎡ | 4 | 750,000,000원 |
| 2022.07 | 84.15㎡ | 2 | 750,000,000원 |
| 평균 | 84.15㎡ | 2건 | 750,000,000원 |
현재 최저매각가 488,600,000원은 이 최근 거래 평균의 65.1%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 크게 보입니다. 하지만 확인되는 최신 실거래가 2023.01이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 따라서 750,000,000원을 현재 시세로 그대로 단정하기보다, 입찰 시점의 실제 거래수준을 다시 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 488,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,286,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사부산은행 | 218,900,000원 | 218,900,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 82,800,000원 | 32,414,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 531,700,000원 가운데 481,314,000원이 배당되고 50,386,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 회차가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 488,600,000원 | 50,386,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 342,020,000원 | 195,268,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 239,413,999원 | 296,437,797원 | 0원 |
가격이 내려가면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아니라, 등기상 후순위 채권이 배당 부족을 부담하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영구청 북측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 금련산역이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 평지의 부정형 토지입니다. 공시지가는 2,664,000원/㎡입니다.
- 정비·규제. 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 단지. 진주 단지의 총 세대수는 90세대이고 사용승인일은 1986.08.02입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 감정요항표의 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유상태를 다시 확인하세요.
- 현재 시세 확인. 제공된 최신 거래가 2023.01의 750,000,000원이므로 입찰 직전 동일 면적의 현재 거래가격과 매물을 대조해야 합니다.
- 정비사업 확인. 소규모주택정비사업의 사업시행구역 포함 여부와 현재 진행상황을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 입찰기일 정보를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현재 시세 확인이 관건
이 사건의 장점은 명확합니다. 2016.08.10 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당권들은 매각으로 소멸하며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다. 현재 최저가 488,600,000원은 제공된 최근평균과 최신거래 750,000,000원의 65.1%라 가격상 눈에 띄는 간격이 있습니다.
다만 마지막 거래가 2023.01이고 표본이 2건이라는 점, 감정요항표상 임대관계가 미상이라는 점은 확인 과제입니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하고 인수액은 0원, 가격 메리트는 입찰 직전 현재 시세와 점유관계를 재확인한 뒤 판단하는 물건입니다.
