창원지방법원 2024타경4215. 진주시 정촌면 예하리에 있는 판매시설 및 주택 용도의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 3층으로, 2014년 10월 8일 사용승인을 받았습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사바오이며, 2018년 5월 16일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,320,000,000원이 말소기준권리입니다.

권리관계의 기본 골격은 비교적 명확합니다. 2018년 부산은행 근저당권보다 앞선 경남은행 및 신한코리아 근저당권은 이미 말소되었고, 이후 설정된 근저당권과 전세권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 다릅니다. 상업시설과 주택의 복합 이용, 실제 점유관계, 토지·건물의 현황 차이가 입찰가격과 인수 후 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당

말소기준은 2018.05.16 설정된 을구 6번 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며, 채무자는 주식회사바오입니다. 이 권리 이후에 설정된 대한예수교장로회사천교회의 전세권, 부산은행의 추가 근저당권, 정은주의 전세권 및 국세·지방세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2014년 설정된 경남은행 근저당권 2건과 2015년 신한코리아 근저당권, 2018년 설정된 신한코리아 근저당권, 두리콜렉션 근저당권은 이미 말소된 이력이 있으므로 현존하는 선순위 인수채무로 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 3건 조사, 모두 말소기준 이후

현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 점유·임차 관련 대상은 3건입니다. 모두 전입신고일이 말소기준권리 설정일인 2018.05.16보다 뒤에 있어, 조사된 권리관계상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 일부 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 점유관계와 우선변제 여부를 별도로 점검해야 합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 분류입니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 추가 요건에 따라 달라질 수 있습니다.

별도로 2019.01.08 설정된 대한예수교장로회사천교회 전세권 25,000,000원이 있습니다. 대상은 2층 462.29㎡ 중 148.5㎡ 및 3층 97.71㎡ 전부이고, 등기상 존속기간은 2019.01.01부터 2023.12.31까지입니다. 이 전세권 역시 후순위로 매각 시 소멸하며 예상배당은 0원입니다. 현재 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰은 사실, 시세 대비 저가는 미확인

현재 최저매각가는 773,433,000원입니다. 감정가 2,158,015,630원 대비 35.84% 수준으로, 이미 4회 유찰되었습니다. 하지만 이 수치는 어디까지나 과거 감정평가액 대비 비율이지, 실제 거래시장에서 해당 건물을 얼마나 저렴하게 살 수 있는지를 보여주는 비율은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 773,433,000원 가정)

현 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 매각대금은 선순위 부산은행 근저당권에 배당됩니다. 부산은행의 후순위 근저당권과 전세권자에게는 배당 가능한 잔액이 없습니다. 이는 채권자의 미회수액이지 매수인에게 자동 승계되는 금액은 아닙니다.

집행비용은 매각가의 약 1.3%를 적용한 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액과 전세금 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액 및 미배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮은 가격과 높은 미배당

향후 유찰이 더 진행되는 상황을 가정하면 최저매각가가 내려가는 반면, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 매수인 관점에서는 낙찰가격과 시장가치의 관계를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·건물 현황·환금성 메모

• 입지. 진주시 정촌면 예하리의 정촌면사무소 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 면적 835.6㎡, 지목 대, 평지의 정방형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 843,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역(정촌)에 속하고, 일반산업단지(정촌), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 건물. 일반철골구조 3층 건물로, 외벽은 노출콘크리트 및 판넬붙이기 등, 내벽은 석고보드·타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급탕설비, 화재경보·탐지설비, 천정형 시스템에어컨설비 등이 있습니다.
• 용도 및 환금성. 판매시설과 주택의 복합 용도로 이용되고 있습니다. 단일 용도의 주거용 건물과 달리 임대수익, 공실, 시설 상태, 이용 제한과 실제 매수층을 함께 분석해야 합니다. 현재 확인된 가격자료만으로 환금성이 양호하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 시세 검증. 최저매각가가 감정가의 35.84%라는 이유만으로 응찰하지 마세요. 주변 상업용 토지와 판매시설·주택 복합건물의 실제 거래사례, 임대수익 및 공실 수준을 확보한 뒤 적정가격을 산정해야 합니다.
• 점유자 전수 확인. (유)에스에이치코리아 진주지점, 김남훈, 정은주 및 등기상 전세권자인 대한예수교장로회사천교회의 실제 점유범위와 계약관계를 확인하세요. 점유자별 명도 계획이 필요합니다.
• 미상 보증금 확인. (유)에스에이치코리아 진주지점의 보증금·차임 및 계약내용을 확인하고, 다른 임차인의 확정일자·배당요구·우선변제 요건도 대조하세요.
• 조세채권 점검. 국세·지방세 압류와 관련한 당해세 및 우선배당 가능성을 확인하세요. 실제 배당과 인수 여부는 최신 서류를 기준으로 재검토해야 합니다.
• 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 말소 이력과 현재 진행 중인 경매절차의 관계를 확인하세요.
• 토지·건물 일치 확인. 공부상 4필지와 실제 1272-1 필지의 관계, 일괄매각 대상의 정확한 권리범위, 3층 지붕 구조 차이 및 건축물대장 내용을 확인하세요.
• 활용 제한 검토. 유통상업지역, 일반산업단지, 군사시설 보호구역과 비행안전구역 등에 따른 기존 이용 및 향후 용도변경 가능성을 확인하세요.
• 현장 비용 확인. 판매시설의 설비·보수비, 주택 부분의 상태, 관리비 및 공과금 체납, 명도와 재임대에 소요되는 비용을 별도 산정하세요.
• 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지 관련 공부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 36% ≠ 시세의 36%”

이 사건은 권리 인수 위험과 투자 가격 위험을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 2018년 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 전세권이 소멸하고, 확인된 예상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 하지만 채권총액 1,540,000,000원 중 상당 금액이 배당되지 못하는 상황이고, 실제 점유자 3건, 조세 압류, 공매공고 이력, 지붕 및 필지 표시의 차이까지 검토 대상에 포함됩니다.

특히 4회 유찰로 최저매각가가 773,433,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 생겼다고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 최신 실거래가격이 확인되지 않았기 때문입니다. 판매시설·주택 복합건물의 이용수익과 실제 시장가치를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율을 근거로 응찰하는 것은 위험합니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단 보류입니다. 낙찰 후 인수할 등기상 권리는 없는 것으로 분석되지만, 현장·명도·건축물 현황·조세관계 확인이 선행되어야 합니다. 적정 시세와 수익성을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.