창원지방법원 2024타경4215. 진주시 정촌면 예하리 1272-1 지상의 제2동 건물과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정요항상 이용상태는 판매시설 및 주택, 건물은 일반철골구조 스라브지붕 3층이며 사용승인일은 2014.10.08입니다. 소유자는 주식회사바오이고, 신청채권자는 주식회사 부산은행, 청구액은 1,366,578,899원입니다.
권리의 기준점은 2018.05.16 부산은행 근저당권 1,320,000,000원입니다. 그 이후의 근저당, 전세권, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 점유 신고도 모두 이 기준일 이후 전입으로 정리되어 대항력 있는 임차인 인수형 사건은 아닙니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 최저가가 낮아 보이지만, 현재 회차 배당 시나리오상 채권 총액 3,023,200,000원 중 763,298,670원만 배당되고 미배당이 2,259,901,330원 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경4215 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1272-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 판매시설 및 주택 · 일반철골구조 스라브지붕 3층 건물 |
| 토지 | 대 835.6㎡ · 유통상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사바오 |
| 감정가 / 최저가 | 2,158,015,630원 / 773,433,000원 (4회 유찰, 감정가 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 1,366,578,899원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸, 인수액은 0원
말소기준권리는 을구 6번 부산은행 근저당권입니다. 이후 부산은행 추가 근저당, 신한코리아 근저당, 두리콜렉션 근저당, 대한예수교장로회사천교회 전세권, 정은주 전세권, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년·2015년에 설정된 선행 근저당은 등기 흐름상 해지·말소 내역이 확인되며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자·임차인 — 실제 신고 3명, 대항력 인수는 없음
신고된 점유자는 3명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 항목은 없어 실제 점유 신고 3명 기준으로 보되, 전입일이 모두 말소기준권리인 2018.05.16 이후라 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 구조는 아닙니다. 다만 상가·주택 복합건물인 만큼 낙찰 후 인도와 영업·주거 점유 정리는 별도의 실무 리스크입니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (유)에스에이치코리아 진주지점 | 점유 부분 확인 필요 | 2019.06.17 | 보증금 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 보증금 확인 승계 해당 없음 |
| 김남훈 | 102호 · 주거 | 2023.01.20 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 해당 없음 |
| 정은주 | 2층 201호, 202호 | 2022.04.28 | 30,000,000원 / 1,000,000원 | 2024.08.08 | 대항력 없음 후순위 배당요구 승계 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가가 낮아도 ‘상가·주택 복합’ 할인인지 확인해야 한다
현재 최저가는 773,433,000원으로 감정가 2,158,015,630원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 동일 평형 아파트처럼 실거래 평균만으로 곧바로 비교하기 어려운 판매시설 및 주택 복합건물입니다. 용도지역은 유통상업지역이고, 일반산업단지, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역 등이 포함된 토지입니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가 대비 몇 퍼센트”보다 현재 용도에 맞는 임대수익, 공실, 명도, 건물 현황, 제한사항, 재매각 가능성을 따져야 합니다. 특히 현재 회차에서도 신청채권자인 부산은행은 배당 시나리오상 배당 0원으로 표시될 정도로 선순위 배당 소진이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 773,433,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,134,330원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 325,200,000원 | 325,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 888,000,000원 | 438,098,670원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한코리아 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사신한코리아 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 전세권 · 대한예수교장로회사천교회 | 25,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사두리콜렉션 | 70,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 10. 전세권 · 정은주 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 3,023,200,000원, 채권자 배당 763,298,670원, 미배당 2,259,901,330원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정촌면사무소 북서측 인근에 위치하며, 부근은 상업지대 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 지역 내 대중교통 편의는 보통시됩니다.
- 이용상태. 건물은 판매시설 및 주택으로 이용 중입니다. 단순 주거용 아파트가 아니므로 수요층과 환금성이 다릅니다.
- 건물. 일반철골구조 스라브지붕 3층 건물이며, 위생·급탕설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 천정형시스템에어컨설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 일반산업단지, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 843,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 건물 3층은 공부상 스라브지붕이나 현황상 판넬지붕으로 표시되어 있고, 공부상 4필지상 등재이나 현황상 예하리 1272-1 지상 소재로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 인수는 낮다. 점유자 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 매수인 인수액은 현재 산정상 0원입니다.
- 명도는 별개다. 임차인·점유 신고가 3건 있어 낙찰 후 인도명령, 영업장 정리, 주거 점유 정리의 시간과 비용을 봐야 합니다.
- 당해세를 확인하라. 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당에서 0순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 공매 이력을 대조하라. 한국자산관리공사 공매공고와 공매취소공고 흐름이 있으므로, 경매 진행과 별도로 공매 관련 말소·취소 상태를 확인해야 합니다.
- 용도와 건물 현황을 확인하라. 판매시설 및 주택 복합건물이며, 3층 지붕 현황과 필지 표시 차이가 언급됩니다. 건축물대장·현장 확인이 필수입니다.
- 최저가만 보지 말라. 감정가 대비 35.84%라는 숫자는 매력적으로 보이지만, 상업용 부동산은 임대수익·공실·수요층·재매각 가능성이 가격의 핵심입니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 가격 판단은 무겁다
이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아니고, 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리분석만 보면 접근 가능한 물건입니다. 하지만 물건 성격은 아파트가 아니라 판매시설 및 주택 복합건물이고, 이미 4회 유찰되어 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 이는 단순한 할인 신호인 동시에 시장이 이 물건의 환금성·용도·명도·권리 실무를 부담스럽게 본다는 신호일 수 있습니다.
결론은 “권리 인수 0원, 그러나 보수적 접근”입니다. 실질취득 기준은 현재 최저가 773,433,000원으로 보되, 입찰 전 당해세, 공매 이력, 점유자 명도, 건물 현황, 임대수익을 모두 확인한 뒤 보수적인 가격으로만 접근해야 합니다.
