창원지방법원 2025타경631. 거제시 일운면 옥림리 에스코카운티1차 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(연립주택)-도시형생활주택이고, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층에 위치합니다. 소유자 김양순은 2023년 4월 25일 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 91,080,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 이말희의 근저당권 30,000,000원, 아이엠캐피탈의 가압류 63,560,353원, 이말희의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 점유자와 실제 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경631 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 옥림리 241-1 에스코카운티1차 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 일운면 옥림3길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(연립주택)-도시형생활주택 · 전용 84.87㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김양순 (2023.04.25. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 72,030,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 이말희 / 21,571,769원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2015년 진주축산업협동조합 근저당권은 2023년 4월 25일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 91,080,000원입니다. 이후 설정된 이말희 근저당권, 아이엠캐피탈 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 38.9%의 할인과 얇은 거래표본
에스코카운티1차는 총 18세대, 사용승인일은 2015.06.11입니다. 전용면적이 일치하는 비교 실거래는 2건이며, 평균 거래금액은 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 84.87㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2021.10 | 84.34㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 72,030,000원은 비교 실거래 평균의 38.9%입니다. 감정가 210,000,000원보다도 크게 낮아졌지만, 거래가격은 140,000,000원과 230,000,000원으로 편차가 큽니다. 더욱이 최신 거래가 2022.06이므로, 이 평균을 현재 시세로 그대로 적용하는 것은 신중해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 91,080,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 근저당 · 이말희 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 63,560,353원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 184,640,353원 중 예상배당액은 70,333,460원이며, 미배당액은 114,306,893원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 114,306,893원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 135,526,931원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 150,380,958원 | 0원 |
추가 유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 경매신청 채권자 이말희의 청구액 21,571,769원도 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제대학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 급배수·위생설비, 승강기와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 15미터 도로와 접합니다.
- 토지. 완경사 지세에 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 토지면적은 1,772.0㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역과 모든 축종 제한 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 18세대의 소규모 단지이고 실거래 표본은 2건입니다. 거래 공백과 가격 편차를 고려해 현재 매수층을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 원본 서류를 통해 실제 점유자, 전입 여부와 인도 가능성을 확인하세요.
- 실거래 재검증. 비교 거래가 2021.10과 2022.06의 2건뿐입니다. 인근 유사 공동주택의 현재 매물과 최근 계약사례를 함께 확인하세요.
- 환금성 확인. 총 18세대 소규모 단지이며 단지 경매 매각률은 0.0%입니다. 향후 매도기간과 수요층을 보수적으로 검토하세요.
- 선순위 배당 부족. 현재 최저가에서는 우리은행 근저당권도 전액 배당되지 않습니다. 매수인 인수는 0원이지만 채권자 취하·변경 가능성과 매각 진행상태를 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능성은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 이말희 근저당권과 아이엠캐피탈 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 210,000,000원에서 3회 유찰돼 72,030,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 평균의 38.9%입니다. 그러나 거래표본은 2건, 최신 거래는 2022.06이며 단지는 18세대에 불과합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 환금성과 점유는 확인입니다. 낮아진 최저가의 숫자보다 현재 거래수요와 실제 인도 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
