창원지방법원 2025타경640. 거제시 고현동 덕산베스트타운 110동 2층 205호, 전용 74.08㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 최무율은 2015년 4월 15일 매매를 원인으로 거래가액 173,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 6일 국민은행에 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 2025년 10월 21일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격은 두 차례 유찰을 거치며 감정가 122,000,000원에서 현재 최저매각가 59,780,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 실거래 12건의 평균은 105,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 114,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균을 기준으로도 56.9%에 해당합니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형 물건이 아니라, 배당 계산상 실질취득액도 59,780,000원인 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 소멸

말소기준은 2015년 5월 6일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 등기부에는 별도의 압류·가압류가 없고, 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 56.9%

덕산베스트타운 전용 74.08㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 87,000,000원에서 133,000,000원 사이에 분포하며, 최근 12개월 평균은 105,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 15층 114,000,000원입니다.

현재 최저가 59,780,000원은 최근 12개월 평균 105,000,000원의 56.9%입니다. 실거래 최저 87,000,000원보다도 낮으며, 매수인 인수액이 0원이므로 권리 인수액을 더한 실질취득 기준에서도 동일하게 비교할 수 있습니다. 다만 본건은 13층 건물 중 2층이므로 고층 거래와 단순히 같은 가격으로 평가하기보다 내부 상태·향·수리비를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 58,303,960원이 국민은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 97,696,040원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 배당 부족액이며, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제중앙초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택단지가 밀집한 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
• 단지. 덕산베스트타운은 1,512세대이며 사용승인일은 1998.01.20입니다. 전용 74.08㎡ 거래 표본이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 13층 건물 중 2층으로, 외벽은 몰탈 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 기본 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 북측·서측·동측 도로와 접하며, 공시지가는 852,200원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류·소로1류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·전입 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대열람과 현장 점유 확인이 우선입니다.
• 가격 상한 설정. 최근 평균 105,000,000원과 최신 거래 114,000,000원을 기준으로 하되, 본건이 2층이라는 점과 내부 상태·수리비를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 저가 원인 확인. 현재 최저가는 최근 시세의 56.9%입니다. 단순 가격 매력만 보지 말고 내부 하자, 체납 관리비, 점유 및 명도 비용을 조사해야 합니다.
• 근저당 미배당 구분. 국민은행의 미배당액 97,696,040원과 매수인 인수액 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 장기수선 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 점유와 물건 상태

이 사건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2015년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 59,780,000원은 최근 12개월 실거래 평균 105,000,000원의 56.9%로, 최근 거래 기준에서도 가격 차이가 분명합니다.

다만 낮은 최저가만으로 즉시 안전한 수익을 확정할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고 본건은 13층 중 2층이므로, 점유 상태와 명도 가능성, 내부 수리 범위, 관리비 체납을 확인해야 실제 가격 메리트가 유지됩니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세보다 낮음, 현장 확인은 필수입니다.