311,500,000원
부산지방법원 2025타경5693. 해운대구 중동 달맞이경동메르빌 104동 1층 107호 아파트입니다. 소유자 장은영 씨가 2016.05.26. 거래가액 285,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2018.03.30. 한국주택금융공사 앞으로 채권최고액 675,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 2025.11.14. 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 등기했습니다.
현재 회차 최저매각가는 311,500,000원입니다. 감정가 445,000,000원의 70%로 한 차례 유찰된 가격입니다. 배당 계산에서는 집행비용 5,161,000원을 제외한 306,339,000원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5693 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1515-2 달맞이경동메르빌 104동 1층 107호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 달맞이길65번길 12-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지상16층 건물 내 제1층 제107호 |
| 소유자 | 장은영 · 2016.05.26. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 311,500,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 150,983,379원 |
| 말소기준권리 | 2018.03.30. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 675,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
과거에는 송정식 전세권 100,000,000원, 오홍자 전세권 135,000,000원, 농업협동조합중앙회·부산은행·부경양돈협동조합·국민은행 근저당 등이 존재했지만 모두 경매 전에 이미 말소된 등기입니다. 현재 권리분석의 중심은 2018.03.30. 접수 제25596호 한국주택금융공사 근저당입니다.
② 점유·임차 — 신고 임차인은 없지만 ‘임대관계 미상’
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 신고가 없다”는 사실과 “실제 점유자가 누구인지 확인됐다”는 것은 구분해서 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 ‘동일면적 비교’가 아니다
달맞이경동메르빌은 315세대, 2002.10.26. 준공 단지입니다. 실거래 비교 기준면적은 84.951㎡로 잡혀 있지만, 제공된 최근 12건은 65.75㎡·69.16㎡·107.94㎡· 135.06㎡·163.08㎡로 구성되어 84.951㎡와 동일면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 전체 평균 908,500,000원이나 최근 12개월 평균 911,250,000원을 이 호수의 직접 시세로 간주하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 163.08㎡ | 3 | 960,000,000원 |
| 2026.05 | 107.94㎡ | 9 | 760,000,000원 |
| 2026.04 | 163.08㎡ | 11 | 1,030,000,000원 |
| 2026.03 | 163.08㎡ | 5 | 895,000,000원 |
| 2025.06 | 65.75㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.11 | 163.08㎡ | 14 | 1,200,000,000원 |
| 2024.10 | 163.08㎡ | 9 | 1,100,000,000원 |
| 2024.09 | 163.08㎡ | 11 | 1,170,000,000원 |
| 2024.08 | 135.06㎡ | 9 | 857,000,000원 |
| 2024.06 | 163.08㎡ | 5 | 1,080,000,000원 |
| 2024.05 | 69.16㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2024.05 | 163.08㎡ | 17 | 1,210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 908,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 911,250,000원 |
최근 12개월 평균은 911,250,000원, 최신 거래는 2026.07. 960,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.5%입니다. 수치상 현재 최저가 311,500,000원은 최근 12개월 평균의 34.2%지만, 최근 12개월 거래 4건 자체가 107.94㎡와 163.08㎡ 표본이라 84.951㎡ 대상 호수의 할인율로 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,161,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 675,000,000원 | 306,339,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 675,000,000원을 기준으로 한 계산에서는 한국주택금융공사 근저당에 306,339,000원이 배당되고 368,661,000원이 미배당으로 남습니다. 신청 청구액은 150,983,379원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 311,500,000원 | 306,339,000원 | 368,661,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 218,050,000원 | 214,197,300원 | 460,802,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 152,635,000원 | 149,698,110원 | 525,301,890원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 미포오거리 남동측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상16층 건물 내 1층 107호이며, 위생·급배수·화재경보 및 탐지·승강기·옥내소화전·도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 달맞이길에 접하고, 북측·북동측 약 8m 내외, 남동측 및 단지 사이 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 경관지구, 중동2 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등이 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 2,819,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 완경사·가로장방·소로각지로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 달맞이경동메르빌 315세대, 사용승인 기준일 2002.10.26.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일면적 실거래 재확인. 현재 실거래 표본은 대상 기준면적 84.951㎡와 매칭되지 않습니다. 전체 평균 908,500,000원이나 최근 12개월 평균 911,250,000원을 대상 호수의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부 확인에 실패했습니다. 실제 점유자·전입·보증금 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사의 동의 없는 임대차·제한물권 설정 등을 금지하는 2018.03.30. 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가도 내부 확인 없이 인근 유사물건·관련 공부와 외부관찰에 따른 통상 상태를 상정했습니다. 수리비를 판단할 직접 내부자료가 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액은 현재 회차 368,661,000원이지만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액과 인수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 최종 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2018.03.30. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 과거 전세권과 금융기관 근저당은 이미 말소됐으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 응찰가 판단에서는 한 가지 큰 빈틈이 있습니다. 대상 기준면적은 84.951㎡인데 최근 실거래 표본에는 같은 면적이 없습니다.
최저가 311,500,000원이 최근 12개월 평균 911,250,000원의 34.2%라는 계산 자체는 맞지만, 그 최근 거래는 107.94㎡와 163.08㎡입니다. 따라서 이 비율을 그대로 “시세 대비 65.8% 할인”으로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 여기에 임대관계 미상·폐문부재로 인한 점유 확인 과제와 2018.03.30. 금지사항등기의 최종 처리 확인도 남아 있습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 동일면적 시세와 실제 점유를 확인하기 전까지 가격 확신은 낮춰야 하는 물건입니다.
