부산지방법원 2025타경5715. 부산 기장군 일광읍 문중리 97-2의 토지·건물 경매입니다. 경매 용도 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 목조 와가지붕 단층, 사용승인일은 1957년으로 기재돼 있으며 현재는 공가입니다. 토지는 198.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 속합니다.
권리의 기준점은 2022.05.31 설정된 이곡새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.18 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사 앞으로 근질권이 설정돼 있습니다. 현재 경매도 엠씨아이대부주식회사가 신청했습니다. 금전 인수액 자체는 0원으로 계산되지만, 제시외 건물 처리 문제는 별개의 비금전 권리·점유 리스크로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5715 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 97-2 · 부산광역시 기장군 일광읍 문오성길 627-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 · 현재 공가 |
| 건물 | 목조 와가지붕 단층 · 사용승인일 1957년 · 서향 |
| 토지 | 198.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 오유빈 (2021.08.13 매매, 2021.12.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 402,079,000원 / 197,019,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 572,322,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원과 ‘권리 안전’은 같은 말이 아니다
임차인 없음. 현재 공가로 조사돼 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 1982년 근저당권은 이미 말소됐고, 2021년 서구중앙새마을금고 근저당권도 2022.05.31 해지됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 이곡새마을금고의 근저당권입니다.
말소기준 근저당권의 채무자는 소유자 오유빈이 아니라 이재학으로 기재돼 있고, 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이 근저당권은 토지 문중리 97-2를 공동담보로 하며, 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 실제 배당귀속과 말소 촉탁 범위는 이 후속 권리관계를 원본 배당표·등기부에서 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
감정가는 402,079,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 197,019,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 137,913,300원(감정가 34%), 4회 유찰 시 96,539,310원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”라고 평가할 수 없습니다. 특히 제시외 건물 소재로 인해 토지 최저매각가격 자체가 제한받고 있다는 기재가 있으므로, 감정가 대비 할인율과 실제 경제가치를 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 197,019,000원 | 406,539,266원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 137,913,300원 | 464,817,486원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 96,539,310원 | 505,598,398원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 197,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,558,266원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 600,000,000원 | 193,460,734원 |
| 미배당 | - | 406,539,266원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 을구 5번 근저당권 배당에 소진되는 계산입니다. 채권최고액 600,000,000원 중 406,539,266원이 미배당으로 남지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 ‘문중방파제’ 남서측 인근. 주위는 단독주택·소규모 점포·농경지·항구 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 목조 와가지붕 단층, 사용승인일 1957년. 현재 공가이며 장기간 공가로 급·배수 및 위생설비의 작동 여부를 재확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
- 토지. 198.0㎡, 대, 평지·자루형·소로한면. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 971,800원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금 판단. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 197,019,000원의 시장가격 대비 수준은 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 환금성이나 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 권원 확인. 매각에서 제외되는 주택 33.5㎡와 창고등 12㎡의 소유관계, 점유관계와 토지사용 권원을 매각물건명세서·현황조사·등기 자료에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 법원이 성립 여부를 불분명으로 기재했습니다. 성립 가능성을 배제하지 말고 건물·토지 소유관계와 성립요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 내부·설비 재확인. 이해관계인 부재로 내부조사를 하지 못했고 장기간 공가라 설비 작동 여부도 재확인이 필요합니다.
- 후속 담보권 확인. 을구 5번 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근저당권부채권 근질권도 설정돼 있으므로 실제 배당귀속과 말소 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 대비 하락률을 시장 할인율로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것은 토지 위에 남는 건물이다
이 물건은 감정가 402,079,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 197,019,000원까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 단순한 말소형 사건처럼 보입니다.
하지만 매각물건명세서의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 토지 위 제시외 주택 33.5㎡와 창고등 12㎡가 매각에서 제외되고, 이 지상 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 더구나 토지 최저매각가격 역시 이 제시외 건물의 존재로 제한받는 가격으로 기재돼 있습니다. 따라서 현 단계의 결론은 “금전 인수는 0원이지만, 토지 이용권 리스크는 해소되지 않았다”입니다.
실거래 자료도 없어 197,019,000원이 시장가격보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기 어려운 사건이며, 제시외 건물의 권원과 법정지상권 여부를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
