부산지방법원 2025타경5715. 부산광역시 기장군 일광읍 문중리 97-2의 토지와 건물 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 오유빈이며, 말소기준권리는 2022년 5월 31일 설정된 이곡새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025년 2월 18일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.

등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 산정되고, 임차인은 없으며 감정평가상 건물은 공가입니다. 하지만 매각물건명세서에는 제시외 주택 33.5㎡와 창고 등 12㎡가 매각에서 제외된다고 기재돼 있습니다. 이와 함께 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 제시외 건물의 소재로 인해 토지의 최저매각가격이 제한받는다는 점이 이 사건의 핵심 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 제시외 건물은 별도 확인

말소기준권리인 이곡새마을금고의 근저당권은 채권최고액 600,000,000원으로 설정됐으며, 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권부 채권에는 느티나무제사차유한회사의 근질권도 등기돼 있습니다. 배당 시나리오는 해당 근저당권이 매각으로 소멸하는 것을 전제로 합니다.

② 가격·유찰 분석 — 낮은 최저가가 곧 가격 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 137,913,000원으로 감정가의 약 34% 수준입니다. 추가 유찰 시 최저매각가는 더 내려가는 시나리오로 산정돼 있습니다. 그러나 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 하락률만으로 저평가 여부를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 제시외 건물의 매각 제외와 법정지상권 문제가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.

회차별 매각가와 미배당액은 각 시나리오의 산정값입니다. 근저당 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며, 그 금액 자체가 매수인의 인수액을 의미하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,913,000원 가정)

가정 매각가에서 집행비용을 제외한 금액은 근저당권 배당에 사용되며, 채권최고액 600,000,000원 중 464,817,782원이 미배당되는 것으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있지만, 당해세 등은 별도로 확인해야 하며 제시외 건물의 법정지상권 문제는 배당표만으로 해결되지 않습니다.

④ 입지·건물·토지 이용 메모 (감정평가 기준)

• 위치 및 주위환경. 문중방파제 남서측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 소규모 점포, 농경지와 항구 등이 형성돼 있으며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 기호 2는 목조 와가지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1957년입니다. 내부는 이해관계인 부재로 조사하지 못했으며, 급·배수 및 위생설비의 실제 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
• 토지 조건. 토지면적 198.0㎡, 지목은 대입니다. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 도로·지형. 감정평가상 평지·자루형 토지이며 소로 한 면에 접합니다. 현장 진입과 실제 이용 가능 범위를 직접 확인해야 합니다.
• 공시지가. 971,800원/㎡입니다. 이는 공시지가이며, 그 자체가 현재 매매 시세나 낙찰 후 회수 가능한 가치를 의미하지는 않습니다.
• 제시외 건물. 주택 33.5㎡와 창고 등 12㎡는 매각에서 제외됩니다. 해당 건물의 소재로 인해 토지의 최저매각가격이 제한됐으며, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 제시외 건물과 법정지상권. 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서의 제시외 건물 표시를 원문으로 대조하고 토지와 건물의 소유·이용관계 및 법정지상권 성립 여부를 확인하세요.
• 현장 확인. 공가로 조사됐지만 내부조사는 실시하지 못했습니다. 실제 점유 여부, 건물 상태, 출입 및 토지 이용 상태를 확인하세요.
• 설비와 수선 부담. 장기간 공가에 따른 급·배수·위생설비 작동 여부와 건물의 실제 상태를 확인한 뒤 필요한 수선 부담을 입찰가에 반영하세요.
• 토지 이용 제한. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 및 가축사육제한구역 관련 규정과 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
• 배당 위험과 인수 위험 구분. 근저당 미배당액은 채권자의 회수 부족분입니다. 매수인 인수액 0원이라는 배당 시나리오와 제시외 건물 관련 위험을 혼동하지 마세요.
• 입찰가 산정. 최저가가 감정가의 약 34%라는 점만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요. 법정지상권·건물 이용관계·수선 부담을 확인한 뒤 총투입비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 권리

부산지방법원 2025타경5715는 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 137,913,000원까지 내려온 물건입니다. 근저당권의 매각 소멸과 임차인 없음이라는 점은 배당·인수 분석에서 긍정적입니다.

그러나 제시외 주택과 창고 등이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 단순한 저가 매수 판단을 어렵게 합니다. 건물 내부도 조사되지 않았고 실제 설비 상태 역시 재확인이 필요합니다. 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 하락률만으로 싸다고 단정해서는 안 됩니다.

등기상 인수 위험과 토지·건물 이용 위험을 분리해 확인하는 것이 우선입니다. 제시외 건물의 권리관계와 현장 상태가 확인되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.