부산지방법원 2025타경5739. 부산 기장군 정관읍 매학리 서울프라자 1층 109호입니다. 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 상태는 공실입니다. 권리분석의 기준점은 2024.07.11. 설정된 주식회사대신저축은행 근저당권 채권최고액 420,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리로 계산돼 있으며, 이후의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가 499,000,000원의 49%인 244,510,000원입니다. 배당 계산상 매각대금에서 집행비용 4,223,140원을 제외한 240,286,860원이 대신저축은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 179,713,140원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5739 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층 109호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상6층 · 1층 109호 · 사용승인일 2017.08.08 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 244,510,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구액 | 321,565,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고는 없습니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했으며 현재 이용상태는 공실입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 말소기준은 2024.07.11. 주식회사대신저축은행 근저당권이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 기장군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 499,000,000원에서 현재 최저매각가 244,510,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 값은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 244,510,000원 | 179,713,140원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 171,157,000원 | 252,039,198원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 119,809,899원 | 302,667,440원 |
③ 예상배당표 (매각가 244,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,223,140원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 240,286,860원 |
| 미배당 | - | 179,713,140원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 대신저축은행 채권최고액 420,000,000원 중 240,286,860원이 배당되고 179,713,140원이 미배당으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관중학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현재 공실입니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 북서측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지면적은 798.5㎡, 공시지가는 2,660,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 244,510,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시장가치는 별개입니다. 주변 동일·유사 근린시설의 최근 매매사례를 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 현재 공실이므로 실제 내부 상태와 영업 가능한 상태인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수요 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 상권의 임대료와 공실 기간을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2017년 근저당의 말소 표시와 2025년 권리이전 기재를 포함해 등기사항전부증명서의 현재 효력관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 판단은 아직 미완성”
이 사건의 장점은 분명합니다. 계산상 말소기준권리 이후의 경매·압류는 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 499,000,000원에서 2회 유찰돼 244,510,000원까지 떨어졌지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고 현재는 공실인 근린시설입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율 자체를 투자 메리트로 보기는 어렵습니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 공실과 실제 상권가격 확인 전까지 가격은 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
