부산지방법원 2025타경5739. 부산 기장군 정관읍 매학리 서울프라자 1층 109호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다. 소유자는 주식회사서영씨앤디로, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024.07.11. 주식회사대신저축은행 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 420,000,000원이며, 현재 최저매각가에서는 채권액 전부를 배당할 수 없습니다.

가격만 보면 눈길을 끕니다. 최초 감정가 499,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 171,157,000원입니다. 하지만 이는 감정가와의 차이일 뿐, 실제 상가 시세보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 근린생활시설은 유동인구, 점포의 가시성, 임대수요와 공실 기간에 따라 가치가 크게 달라질 수 있으므로 아파트와 다른 기준으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액 0원 추정, 등기 연결관계 확인 필요

본건은 2024.07.11. 설정된 주식회사대신저축은행 근저당권을 말소기준권리로 분석합니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 및 기장군 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 따라서 현재 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 등기 이력은 단순하지 않습니다. 2017.08.11. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합의 368,400,000원 근저당권은 이미 말소된 권리로 표시되는 한편, 2025.09.09. 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 존재합니다. 또한 경매신청채권자는 경상남도정치망수산업협동조합으로 기재되어 있습니다. 기존 근저당권의 실제 존속·말소 여부, 채권양도 및 신청채권자 지위는 최신 등기부와 경매기록을 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 34.3%가 시세 34.3%는 아니다

현재 최저매각가는 171,157,000원으로, 감정가 499,000,000원의 34.3% 수준입니다. 감정가와 최저매각가의 차액은 327,843,000원입니다. 다만 이 차액을 곧바로 매입이익이나 시세차익으로 계산해서는 안 됩니다.

추가 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 119,809,899원, 이후 83,866,929원까지 낮아집니다. 이는 예상 회차별 가격이며 실제 매각 진행 및 낙찰을 보장하는 값은 아닙니다. 특히 매각가가 내려갈수록 채권자 측 미배당액은 늘어납니다.

상가의 실질 가치는 실제 임대 가능성 및 수익과 밀접하게 연결됩니다. 현재 공실이라는 점을 고려하면 주변 유사 점포의 월세·보증금, 공실 기간, 관리비 및 임대수요를 확인해 적정 취득가를 별도로 산정할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 171,157,000원 가정)

집행비용 3,196,198원은 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 420,000,000원을 기준으로 산정했으며, 실제 피담보채권액과 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

현재 가격에서는 집행비용을 제외한 167,960,802원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 252,039,198원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 0원입니다.

하지만 미배당액과 매수인 인수액은 다릅니다. 근저당권자가 전액을 변제받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당 채권이 그 금액 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 분석상 예상 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 정관중학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택·공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 6층 건물로 사용승인일은 2017.08.08입니다. 외벽은 화강석판넬 및 스톤코트, 창호는 강화유리 마감 등입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지·경보설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측 약 20m, 북서측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 2,660,000원/㎡이며, 토지면적은 798.5㎡입니다. 이 면적은 건물 부지에 관한 수치로 개별 호실의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부상 용도. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재는 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 상업지역 내 1층 근린시설이지만 3회 유찰된 사실과 현재 공실 상태는 신중히 검토해야 할 요소입니다. 실질적인 수요와 적정 매매가격은 주변 거래·임대사례로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리관계 원본 대조. 2017년 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권의 말소 표시, 2025년 수협엔피엘대부주식회사로의 권리이전, 2024년 주식회사대신저축은행 근저당권의 관계를 최신 등기사항전부증명서와 경매기록으로 확인하세요.
• 신청채권자 및 배당 확인. 청구금액 321,565,092원과 현재 예상배당표의 근저당권 채권액 420,000,000원의 관계, 신청채권자의 배당권 및 실제 피담보채권액을 확인하세요. 회차별 추정에는 신청채권자 배당액이 0원으로 나타나므로 그 산정 근거도 점검할 필요가 있습니다.
• 공실·점유 상태 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자 유무, 임차보증금 반환관계 및 매각물건명세서의 임차인 내역을 최종 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 기장군 압류의 체납세액·법정기일·교부청구 여부를 확인하고, 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는지 점검하세요.
• 실거래와 임대수익 검증. 서울프라자와 인근 유사한 1층 상가의 최근 거래가격·임대보증금·월세·공실 기간을 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정하지 마세요.
• 관리비·유지비. 공실 상태에서도 발생하는 관리비, 공용부분 미납액, 설비 유지비 및 실제 점포 상태를 확인하세요.
• 용도 적합성. 일반음식점 영업에 필요한 설비 및 향후 다른 업종으로 활용할 경우의 법적·시설적 제약을 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 다음 가격 시나리오인 119,809,899원과 83,866,929원도 참고하되, 시세 검증 없이 추가 유찰만 기다리거나 낮아진 가격을 무조건 매력적으로 평가하지 마세요.

맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 싸게 살 수 있다”

부산 정관 서울프라자 109호는 499,000,000원의 감정가가 171,157,000원으로 내려온 3회 유찰 근린생활시설입니다. 현재 권리분석에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정되고, 등재된 임차인도 없습니다. 다만 임대관계와 근저당권의 말소·이전 내역을 확인해야 합니다.

가격 판단에서는 더 신중해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 실제 시세 대비 할인율이 아닙니다. 현재 공실인 상업용 점포는 실질적인 임대수요와 환금성을 확인하지 않고 접근하면 추가 비용이나 장기 보유 부담이 발생할 수 있습니다.

권리는 조건부 검토, 가격은 검증 전 보류. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저매각가 자체가 아니라 실제 상가 가치가 그 가격을 뒷받침하는지, 그리고 등기·배당·임대차 관계가 모두 정리되는지를 확인하는 데 있습니다.