87,024,000원
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부산지방법원 2025타경5747. 부산 수영구 민락동 하늘원룸빌라 비동 1층 102호인 다세대주택입니다. 소유자는 서정호이며 2002.04.10 소유권이전 등기가 있습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2020.06.03 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 82,800,000원 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 곡성농업협동조합 가압류 300,000,000원과 임성훈 근저당 140,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 등기상 인수 문제보다 더 중요한 변수는 현재 가격이 실제 시장에서 어느 위치에 있는지입니다. 감정가 177,600,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 87,024,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 거래는 2026.08의 60,000,000원 1건이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -44.0%입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 할인율보다 최근 거래 대비 145.0%라는 지표를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5747 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 160-14 하늘원룸빌라 비동 1층102호 · 부산광역시 수영구 광남로 217-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제비동 제1층 제102호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 1998.04.20 사용승인 |
| 소유자 | 서정호 · 2002.04.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 177,600,000원 / 87,024,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 65,109,866원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2020.06.03 을구 2번 근저당권입니다. 앞선 2013.04.29 한국스탠다드차타드은행 근저당 36,000,000원은 2020.06.04 등기상 말소됐습니다. 말소기준 뒤에는 2023.11.27 곡성농업협동조합 가압류 300,000,000원, 2024.05.07 임성훈 근저당 140,000,000원, 2025.09.01 임의경매개시결정이 이어지며 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰보다 ‘최근 145.0%’가 중요하다
하늘원룸빌라의 제공된 거래는 4건입니다. 다만 본건의 대상면적은 53.36㎡이고 아래 거래들은 40.64㎡ 또는 29.58㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없지만, 최근 시장 방향을 확인하는 참고자료로는 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 40.64㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2024.06 | 29.58㎡ | 2 | 57,000,000원 |
| 2024.05 | 40.64㎡ | 4 | 139,230,000원 |
| 2021.06 | 40.64㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 95,307,500원 |
전체 4건 평균은 95,307,500원이지만 가격 판단에서 이 평균만을 앞세우면 안 됩니다. 2024.05의 139,230,000원과 2021.06의 125,000,000원이 포함돼 있기 때문입니다. 최근 12개월 평균은 60,000,000원, 최신 거래도 60,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -44.0%입니다. 현재 최저가 87,024,000원은 최근 12개월 평균의 145.0%이므로 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,432원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 82,800,000원 | 82,800,000원 |
| 3. 가압류 · 곡성농업협동조합 | 300,000,000원 | 2,257,568원 |
| 4. 근저당 · 임성훈 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 522,800,000원 중 예상 배당 85,057,568원, 미배당 437,742,432원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 87,024,000원 | 85,057,568원 | 437,742,432원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,916,799원 | 59,420,297원 | 463,379,703원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 42,641,759원 | 41,474,207원 | 481,325,793원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 65,109,866원에 대해 시뮬레이션상 82,800,000원이 배당되는 것으로 표시돼 있지만, 배당표 자체가 근저당 채권최고액 기준으로 작성된 추정치라는 점을 구분해서 봐야 합니다. 3회 유찰 시에는 채권자 배당이 59,420,297원, 4회 유찰 시에는 41,474,207원으로 감소하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)
- 입지. 민락초등학교 남서측 인근. 간선도로변 근린생활시설과 후면 공동주택·주상용·단독주택 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 광안역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 102호이며 1998.04.20 사용승인. 위생·급배수 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역. 공시지가 1,617,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 하늘원룸빌라는 19세대이며 제공된 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 본건 대상면적 53.36㎡와 거래표본 면적이 일치하지 않아 환금성·가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 최근 12개월 평균 60,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -44.0%입니다. 과거 139,230,000원·125,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 95,307,500원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 면적 불일치. 본건 대상면적은 53.36㎡이고 거래표본은 40.64㎡ 또는 29.58㎡입니다. 동일면적 직접 비교가 아니라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 비고의 제시외 건물 포함 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.06.03 말소기준 근저당과 후순위 가압류·근저당의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐어도 최근 거래보다 높다”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2020.06.03 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 곡성농업협동조합 가압류와 임성훈 근저당은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현재 최저가 87,024,000원이 싸다는 결론으로 바로 이어지지는 않습니다. 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이고, 현재 실질취득은 그 기준의 145.0%입니다. 최근 거래 추세도 -44.0%이며, 거래표본 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 권리는 소멸형이지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 최근 시장가격과 실제 점유·제시외 건물 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
