49,000,000원
부산지방법원 2025타경5749. 해운대구 재송동 센텀글로리아 6동 1층 113호 아파트입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,000,000원까지 내려왔습니다. 권리의 중심은 2021.07.01. 설정된 센텀새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 39,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 신한카드와 엔에이치농협캐피탈의 가압류, 신한카드의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 현재 회차는 감정가의 49%까지 내려왔고, 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균 76,500,000원과 비교해도 64.1% 수준입니다. 최신 거래인 2026.06. 74,000,000원보다도 현재 최저가는 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래구간보다 11.3% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 84,625,000원만 보고 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5749 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1160-12 센텀글로리아 6동 1층 113호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 59.62㎡ · 제6동 6층건 중 1층 113호 |
| 소유자 | 강보희 · 단독소유 |
| 준공 | 1989.04.04. |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 17,895,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.21. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.07.01. 센텀새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.02.12. 신한카드 가압류 16,126,796원, 2025.03.04. 엔에이치농협캐피탈 가압류 31,710,953원, 2025.08.22. 신한카드 강제경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세는 반영해야 한다
센텀글로리아는 466세대이고 1989.04.04. 준공됐습니다. 대상 면적 59.62㎡와 일치하는 최근 거래를 우선해서 보면 2026.06. 3층이 74,000,000원, 2025.12. 1층이 79,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 76,500,000원이고 현재 최저가는 그 64.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.62㎡ | 3 | 74,000,000원 |
| 2025.12 | 59.62㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2025.06 | 59.62㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.11 | 53.72㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2024.10 | 55.02㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2024.10 | 59.62㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2024.09 | 59.62㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2024.07 | 59.62㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.05 | 55.02㎡ | 3 | 98,500,000원 |
| 2023.05 | 55.02㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2023.02 | 55.02㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 57.90㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.62㎡ | 2건 | 76,500,000원 |
전체 12건 평균은 84,625,000원이지만 과거 100,000,000원 이상 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 76,500,000원과 최신 거래 74,000,000원을 우선하는 편이 안전합니다. 특히 최근 거래구간은 이전 구간보다 -11.3% 낮아졌습니다. 현재 49,000,000원은 최신 거래와 최근 평균 모두보다 낮아 가격 여유가 보이지만, 하락 추세와 1층이라는 개별 조건을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 센텀새마을금고 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 16,126,796원 | 8,118,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 31,710,953원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 49,000,000원 기준 채권 총액 87,437,749원 중 예상 배당액은 47,718,000원이고 미배당은 39,719,749원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재송여자중학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 1989.04.04. 준공된 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 1층 113호입니다. 난방·급배수위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 서하향 경사지대에 조성된 부정형 토지이며 아파트 건부지 등으로 이용 중입니다. 단지 내 가로망과 주차장시설이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 867,500원/㎡이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 466세대 단지이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건, 평균 76,500,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -11.3%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부조사가 이루어지지 않았으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인하세요.
- 호수 동일성 확인. 건축물현황도가 발급되지 않아 공부상 위치와 현황상 위치 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 113호 표지와 등기 목적물을 반드시 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 84,625,000원보다 최근 12개월 평균 76,500,000원과 최신 거래 74,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 이전보다 11.3% 낮아졌으므로 현재 할인율만으로 향후 가격을 낙관하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 미배당 채권은 39,719,749원이지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수는 별개입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 마지막 확인은 현황이다”
이 물건은 감정가 100,000,000원에서 2회 유찰되어 49,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 76,500,000원의 64.1%, 최신 거래 74,000,000원보다도 낮아 현재 가격 자체에는 여유가 생긴 상태입니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 계산상 인수액도 0원입니다.
다만 최근 가격 흐름은 -11.3%로 하락하고 있고, 내부 이용상태·임대관계가 확인되지 않았으며 공부상 위치와 현황상 위치의 일치 여부도 건축물현황도 미발급으로 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “권리와 가격은 검토 가능, 현황 확인이 최종 관문”인 물건입니다. 현재 가격의 할인 폭을 인정하되, 1층 개별성·점유관계·113호 동일성을 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 접근이 맞습니다.
