609,000,000원
부산지방법원 2025타경5777. 부산 수영구 민락동 센텀비치푸르지오 107동 4층 401호, 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 여지인이고, 등기상 2012.10.18 강제경매로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2014.06.17 설정된 수영새마을금고 근저당권 442,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 위치하며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 보증금도 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 870,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 609,000,000원입니다. 동일면적 150.8㎡의 최근 12개월 거래 3건 평균은 915,000,000원, 최신 거래는 2026.05 1,045,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균의 66.6% 수준입니다. 다만 최근 구간 평균이 이전 거래보다 -10.3% 낮아진 하락 흐름이므로, 과거 전체 평균 975,000,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5777 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 108-1 센텀비치푸르지오 107동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광안해변로 418 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 150.8㎡ · 지상31층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 여지인 · 2012.10.18 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 870,000,000원 / 609,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인일 | 2003.08.18 |
① 권리 흐름 — 2014.06.17이 기준점
말소기준권리는 을구 11번 수영새마을금고 근저당권입니다. 2014.06.17 설정, 채권최고액은 442,000,000원입니다. 이후 피플펀드컴퍼니 근저당, 이을숙 근저당, 현재 경매개시결정, 삼성카드 가압류 등은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 피플펀드컴퍼니의 권리는 피에프씨테크놀로지스주식회사로 명칭이 변경된 뒤 2025.10.16 주식회사오케이플러스대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정됐지만, 원권리가 2022.08.25 설정된 후순위 근저당이라는 점은 변하지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
동일면적 150.8㎡ 실거래입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 975,000,000원보다 최근 12개월 평균 915,000,000원과 최신 거래 1,045,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 150.8㎡ | 11 | 1,045,000,000원 |
| 2025.10 | 150.8㎡ | 10 | 800,000,000원 |
| 2025.09 | 150.8㎡ | 11 | 900,000,000원 |
| 2024.01 | 150.8㎡ | 8 | 830,000,000원 |
| 2022.08 | 150.8㎡ | 31 | 1,030,000,000원 |
| 2021.07 | 150.8㎡ | 27 | 1,060,000,000원 |
| 2021.07 | 150.8㎡ | 13 | 1,160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 150.8㎡ | 3건 | 915,000,000원 |
현재 최저가 609,000,000원은 최근 12개월 평균 915,000,000원의 66.6%입니다. 최신 2026.05 거래 1,045,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 실거래 기준으로 가격 여유가 확인됩니다. 다만 trend -10.3%가 말해주듯 최근 시장은 이전 구간보다 낮아진 상태입니다. 특히 2025.10에는 800,000,000원 거래도 있었으므로, 최신 한 건만으로 가격 상단을 잡는 것도 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 609,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,490,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 수영새마을금고 | 442,000,000원 | 442,000,000원 |
| 을구 17번 근저당권 · 이을숙 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,596,734원 | 7,596,734원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,913,266원 |
현재 회차 609,000,000원 가정에서는 배당표상 채권 총액 579,596,734원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 20,913,266원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 시뮬레이션상 신청채권 200,000,000원의 배당액은 0원으로 표시되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 609,000,000원 | 579,596,734원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 426,300,000원 | 419,637,000원 | 159,959,734원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 298,410,000원 | 293,432,260원 | 286,164,474원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락초등학교 남동측 인근. 주변은 대단위 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 민락공원, 민락수변공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 지상31층 제107동 내 4층 401호이며 사용승인일은 2003.08.18입니다. 승강기, 공동현관, 도시가스 개별난방, 급배수, 화재탐지·경보, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측·남서측 약 25미터, 남동측 약 12미터, 북동측 약 10미터 내외 도로에 접하고, 단지 내 진입로·가로망과 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지. 공시지가는 2,867,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 41,235.0㎡이며 평지·사다리형·중로각지로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.06.17 수영새마을금고 근저당권 442,000,000원이 기준입니다. 이후 권리의 말소 여부를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 전입세대·점유자를 현장에서 확인하는 절차가 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 975,000,000원보다 최근 12개월 평균 915,000,000원과 최신 거래 1,045,000,000원, 추세 -10.3%를 우선해서 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 현재 최저가. 609,000,000원은 최근 12개월 평균의 66.6%입니다. 단순히 감정가 870,000,000원에서 한 번 유찰됐다는 사실만으로 판단하지 말고 최근 거래 구간과 비교해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 추가 유찰 시 채권자 미배당액은 증가하지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 2회 유찰·3회 유찰 시에도 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 핵심은 하락장 속 가격
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2014.06.17 수영새마을금고 근저당을 말소기준으로 보고, 그 뒤의 권리는 매각으로 정리되는 구조이며 확인된 임차인도 없습니다. 현재 회차에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 더 적극적으로 볼 여지가 있습니다. 최저가 609,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 915,000,000원의 66.6%이고, 최신 2026.05 거래 1,045,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시장 추세가 -10.3%라는 점은 분명한 경계선입니다. 결론은 “인수 0원의 권리 안정성 + 최근 시세 대비 낮은 최저가, 다만 하락 추세는 반드시 반영”입니다.
