부산지방법원 2025타경5795. 부산광역시 해운대구 좌동 1461-7, 영진파스타 4층 405호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 공부상 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)이며, 감정평가서에는 기준시점 현재 공실 상태로 기재되어 있습니다. 소유자는 김인숙 씨이고, 현 경매의 신청채권자는 유천실 씨입니다.

권리관계에서는 과거의 근저당권과 가압류, 종전 강제경매개시결정이 이미 말소된 점이 중요합니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2025년 9월 2일 접수되어 있으며, 배당표 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리상 인수 부담이 작다는 사실과 물건의 투자성이 높다는 판단은 별개입니다. 근린시설의 실제 임대수요와 거래가격, 점유 상태를 확인해야 입찰가를 정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 담보·압류는 이미 말소

등기부 요약상 현재 근저당권과 가압류는 각각 0건으로 확인됩니다. 과거 부산은행 근저당권과 국민은행 근저당권은 말소되었고, 박현주·국민은행·신용보증기금 명의의 과거 가압류 및 종전 강제경매개시결정도 등기부상 말소되어 있습니다.

현재 사건의 말소기준으로 제시된 등기는 2025년 9월 2일 접수된 갑구 11번 강제경매개시결정입니다. 이 사건의 매각으로 해당 경매개시결정은 소멸하는 것으로 산정되어 있습니다. 현재 확인되는 권리관계만으로는 매수인이 인수할 선행 근저당이나 가압류가 확인되지 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 시세 검증은 별도

현재 최저매각가는 62,426,000원으로 감정가 182,000,000원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰을 거치며 매각 최저가격이 낮아진 것은 분명하지만, 이것만으로 시장가치보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

이 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설(사무소)입니다. 주거용 부동산의 거래가격을 그대로 적용할 수 없으며, 동일 건물이나 유사한 입지·용도의 실거래가격, 임대료, 공실 기간 및 실제 매수 수요를 함께 살펴야 합니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않는 상태에서는 가격 메리트를 확정하거나 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하는 것은 위험합니다.

회차별 가격과 배당은 각 시나리오의 가정치입니다. 채권자 미배당액은 매각대금으로 변제되지 않는 채권 잔액이며, 그 금액이 곧바로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,426,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 추정액 1,523,668원을 공제하면 신청채권자에게 배당되는 금액은 60,902,332원입니다. 청구액 494,000,000원 중 433,097,668원은 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정한 값입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 좌동, 도시철도 2호선 장산역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 및 위락시설, 음식점, 학원 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 장산역이 있어 교통 여건은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 공부상 용도·현황. 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)이며 감정평가 기준시점 현재 공실로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현재 점유자와 실제 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물입니다. 공동 위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전·스프링클러, 주차타워 및 개별 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지이용·규제. 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 기재되어 있습니다. 용도변경이나 추가 공사, 사업계획을 고려한다면 해당 규제와 적용 높이 기준을 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부 마감, 설비 작동, 관리비 및 실제 공실 여부는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 장산역 인근의 상업 입지는 장점이지만, 근린시설은 실제 용도 적합성, 임차 수요, 임대료 및 공실 기간에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 거래가격과 임대수익 검증 없이 주거용 부동산과 같은 기준으로 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가 확인. 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격과 거래 시점을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 임대수익 검증. 실제 사용 가능한 업종과 임대수요, 예상 임대료, 공실 유지 가능성을 확인하세요. 임대수익을 확인하지 못했다면 이를 전제로 한 수익률 계산은 보류해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 감정평가서에는 공실 및 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임차인, 집기 및 잔존 물품, 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 등기부 원본 대조. 선행 근저당과 가압류가 이미 말소된 것으로 확인되지만, 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 권리관계의 변동 및 매수인 인수 조건을 다시 확인하세요.
• 배당과 인수의 구분. 채권자 미배당액 433,097,668원은 배당 가정상 채권 잔액입니다. 이 금액을 매수인 인수액으로 오인하지 말고, 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 권리관계를 기준으로 판단하세요.
• 규제·시설 점검. 중심상업지역 및 높이 제한 관련 기재를 확인하고, 계획하는 업종과 용도에 적합한지 검토하세요. 내부 상태, 설비, 주차 및 관리비 등도 현장에서 점검해야 합니다.
• 응찰 상한 설정. 현재 최저가 62,426,000원은 감정가의 약 34.3%이지만, 실제 시장가격은 별도로 확인해야 합니다. 확인된 거래가격, 공실 리스크, 예상 수선비 및 취득 부대비용을 반영해 입찰 상한을 정하세요.

맺으며 — “인수 부담이 낮다 ≠ 투자성이 높다”

부산 좌동 영진파스타 405호는 선행 근저당·가압류가 이미 말소되어 있고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리관계의 부담은 낮은 편입니다. 최저매각가도 감정가의 약 34.3%까지 내려와 있습니다.

그러나 이 물건은 공실로 기재된 근린생활시설이고, 임대관계가 미상이며, 실제 거래가격을 대조할 근거도 확인되지 않았습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실만으로 향후 매각이나 임대가 쉽다고 볼 수도 없습니다. 따라서 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 검증이 필요한 물건으로 판단합니다.

종합 의견: 권리는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 시세와 임대수요 확인 이후에 내려야 합니다. 실제 거래가격, 임대 가능성, 점유 상태와 부대비용을 확인하기 전에는 감정가 대비 하락폭만으로 입찰을 결정하지 않는 것이 바람직합니다.