89,180,000원
부산지방법원 2025타경5795. 해운대구 좌동 영진파스타 제4층 제405호로, 공부상 제2종근린생활시설(사무소)입니다. 감정 기준시점에는 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김인숙이고, 등기사항 요약상 근저당권 0건·압류 0건입니다. 과거 부산은행·국민은행 근저당과 여러 가압류가 있었지만 각 등기는 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준으로 선언된 권리는 2025.09.02. 유천실의 강제경매개시결정입니다.
권리 구조보다 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 89,180,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 49%라는 할인율 자체를 시세 대비 저가의 근거로 사용할 수는 없습니다. 특히 근린시설·사무소는 실제 임대수익과 공실 지속 가능성, 거래가격을 함께 확인해야 응찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5795 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1461-7 영진파스타 4층 405호 · 부산광역시 해운대구 세실로 87 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 기준시점 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건 내 제4층 제405호 |
| 소유자 | 김인숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유천실 / 494,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 담보권은 없고 경매개시결정이 기준
현재 등기 요약에는 근저당권 0건·압류 0건으로 표시됩니다. 과거 2001년 부산은행 근저당권 120,000,000원은 2008.11.20. 해지로 말소됐고, 2010년 국민은행 근저당권 130,000,000원도 2024.11.12. 해지로 말소됐습니다. 박현주·국민은행·신용보증기금의 가압류 역시 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
현재 경매의 기준으로 선언된 권리는 2025.09.02. 접수된 유천실의 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 89,180,000원입니다. 감정가 182,000,000원 대비 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 62,425,999원, 4회 유찰 시 43,698,199원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 89,180,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 62,425,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 43,698,199원 | 0원 |
감정가 대비 할인 폭은 분명히 커졌지만, 이 수치만으로 시세 메리트를 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “감정가 대비 크게 하락”과 “실제 거래가격 대비 저가 여부는 별도 검증 필요”를 분리해서 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 2. 갑구 11번 경매개시결정 · 유천실 | 494,000,000원 | 87,174,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 494,000,000원 중 87,174,760원이 배당되는 시나리오이며, 미배당은 406,825,240원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동, 도시철도2호선 장산역 북측 인근. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설, 위락시설, 음식점, 학원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도2호선 장산역이 있어 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이며 기준시점 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 제4층 제405호입니다. 공동 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 스프링쿨러, 주차타워, 개별 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 20m, 남동측 노폭 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 7,418,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 영진파스타 및 인근 유사 근린시설의 실제 매매가격을 확인하세요.
- 공실·임대수요. 기준시점 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 실제 임대료·관리비·공실기간과 임차수요를 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정 당시 공실이더라도 매각기일까지 점유상태가 바뀔 수 있으므로 현장 점유를 재확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차 예상 미배당은 406,825,240원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.09.02. 강제경매개시결정을 기준으로 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 권리 구조가 비교적 단순하다는 점입니다. 현재 등기 요약상 근저당권과 압류가 없고, 과거 담보권·가압류는 이미 말소됐으며 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 감정가 182,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 89,180,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 없이 이를 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
게다가 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 기준시점 현재 공실이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순, 가격은 실거래·임대수요 확인 후 판단”입니다. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 거래가격과 공실을 감안해 89,180,000원이라는 현재 최저가가 정말 적정한지 검증하는 것입니다.
