95,200,000원
부산지방법원 2025타경5864. 부산 남구 감만동 유창그린2차아파트 111동 20층 2004호, 전용 59.46㎡ 아파트입니다. 감정가는 136,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 95,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 108,000,000원보다 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
임차인 김푸름은 2020.02.10 확정일자를 받고 2020.02.26 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2024.12.10 가압류보다 앞서 대항력을 갖췄고, 2024.05.10에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 있어 배당은 받지만, 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 감만동 189-78 유창그린2차아파트 111동 20층2004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.46㎡ · 23층 건물 내 20층 2004호 |
| 소유자 | 이민규 (2018.01.11 매매 · 거래가액 186,220,000원, 2018.01.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 95,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김푸름 / 129,488,540원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.10 갑구 7번 가압류 · 신보2022제24차유동화전문 유한회사 · 588,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
과거 2023.07.05 설정된 주식회사디앤드디의 근저당권 500,000,000원은 2024.05.17 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 경매에서의 말소기준은 2024.12.10 신보2022제24차유동화전문 유한회사의 가압류입니다. 이후 2025.09.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김푸름 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.26 / 2020.02.10 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
김푸름은 배당요구를 했지만, 배당요구가 곧 매수인 인수 0원을 뜻하지는 않습니다. 현재 회차 매각가 95,200,000원 가정에서 집행비용 2,113,600원을 제외한 93,086,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 26,913,600원이 남습니다. 이 잔액을 매수인이 인수합니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
이 물건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 그만큼 매수인이 인수하는 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 95,200,000원 | 26,913,600원 | 122,113,600원 |
| 2회 유찰 시 | 66,639,999원 | 54,959,521원 | 121,599,520원 |
| 3회 유찰 시 | 46,647,999원 | 74,591,665원 | 121,239,664원 |
최저가는 95,200,000원에서 66,639,999원, 다시 46,647,999원으로 크게 내려가지만 실질취득은 각각 122,113,600원 → 121,599,520원 → 121,239,664원입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 옮겨가기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근이 통하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최근 시장은 108,000,000원, 추세는 -24.3%
유창그린2차 전용 59.46㎡의 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 108,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06, 20층, 105,000,000원입니다. 전체 10건 평균은 132,300,000원이지만, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -24.3%이므로 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.46㎡ | 20 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 59.46㎡ | 15 | 107,000,000원 |
| 2025.11 | 59.46㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2023.07 | 59.46㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.05 | 59.46㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2023.03 | 59.46㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 2023.01 | 59.46㎡ | 15 | 140,000,000원 |
| 2022.12 | 59.46㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 59.46㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 2021.06 | 59.46㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.46㎡ | 3건 | 108,000,000원 |
현재 최저가 95,200,000원 자체는 최근 12개월 평균의 88.1%입니다. 그러나 실제 판단 기준인 실질취득 122,113,600원은 최근 평균의 113.1%이고 최신 실거래 105,000,000원보다 16.3% 높습니다. 전체 평균 132,300,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없는 이유입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 95,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,113,600원 |
| 1. 임차인 김푸름 보증금 | 120,000,000원 | 93,086,400원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제24차유동화전문 유한회사 | 588,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 채권자 · 김푸름 | 129,488,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김푸름의 보증금 중 93,086,400원이 배당되고 26,913,600원이 미배당됩니다. 이 미배당 보증금은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 감만동 동항초등학교 동측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 20층 2004호이며 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전·승강기·가스난방설비가 있습니다.
- 단지. 유창그린2차 · 365세대 · 2012.02.13 준공. 대상 면적 59.46㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,271,000원/㎡입니다. 감정요항상 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대입니다.
- 시장. 최근 12개월 동일면적 거래는 3건, 평균 108,000,000원이며 최신 2026.06 거래는 같은 20층에서 105,000,000원입니다. 최근 대비 과거 가격 추세는 -24.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 95,200,000원 + 26,913,600원 = 122,113,600원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시에도 실질취득 121,599,520원, 3회 유찰 시에도 121,239,664원으로 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 김푸름의 임대차계약일 2020.02.10, 전입·점유 2020.02.26, 확정일자 2020.02.10, 보증금 120,000,000원 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 동일 이름 관계 확인. 임차인 김푸름과 강제경매 채권자 김푸름이 동일 이름으로 기재돼 있으므로 실제 임대차·보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 132,300,000원보다 최근 12개월 평균 108,000,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 곧 30% 할인은 아니다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 95,200,000원이 아니라 실질취득 122,113,600원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 매수인의 총부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
현재 실질취득은 최근 12개월 평균 108,000,000원의 113.1%, 최신 거래 105,000,000원의 116.3%입니다. 더구나 최근 시장 추세가 -24.3%로 하락 방향입니다. 권리관계도 단순 소멸형이 아니라 선순위 임차보증금 인수형이고, 임차인과 강제경매 채권자가 김푸름으로 동일하게 기재된 점도 확인이 필요합니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 높습니다.
