부산지방법원 2025타경5880. 부산 수영구 망미동 만주골든빌 비이동 3층 301호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 144,000,000원이고 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 표면적인 할인폭만 보면 눈길이 가지만, 이 사건은 가격보다 등기 순서가 핵심입니다.
말소기준권리는 2023.07.31 설정된 주식회사오케이대부캐피탈성수의 근저당권 75,000,000원입니다. 그 뒤의 전세권 5,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 61,861,678원, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 24,836,286원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 약 19년 앞선 갑구 3번 가등기입니다. 이 권리는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수로 표시되어 있어, 가등기의 성격과 본등기 가능성을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5880 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 937-29 만주골든빌 비이동 3층301호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 망미배산로36번길 129 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 43.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 배기정 · 2021.07.05 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 48,110,682원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심
현재 소유자는 배기정입니다. 2004.05.14 갑구 3번에 정의화 명의의 소유권이전청구권 가등기가 접수됐고, 이후 성명은 정이화로 경정됐습니다. 이 가등기는 2023.07.31 말소기준 근저당보다 앞선 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있습니다. 반면 2023년 근저당 이후의 가압류와 전세권은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 임차인이 없다는 사실과 선순위 가등기 위험은 별개의 문제입니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원으로 계산돼도, 등기상 선순위 가등기는 그대로 별도 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 49% 할인처럼 보여도 최근 거래보다 싸지 않다
확인되는 동일 면적 실거래는 2021.06의 70,000,000원 한 건입니다. 전용 43.95㎡, 3층 거래로 본건과 면적과 층이 같습니다. 현재 최저가 70,560,000원은 이 거래가의 100.8%로, 확인되는 최근 거래보다 560,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 43.95㎡ | 3 | 70,000,000원 |
감정가 144,000,000원 대비 최저가가 크게 낮아진 것은 사실이지만, 시세 판단은 감정가 할인율만 볼 수 없습니다. 확인되는 거래가격 70,000,000원과 비교하면 현재 최저가 70,560,000원은 오히려 약간 높은 수준입니다. 더구나 거래 표본이 1건이고 시점도 2021.06이라, 이 한 건만으로 현재 시장가치를 넓게 추정하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사오케이대부캐피탈성수 | 75,000,000원 | 68,889,920원 |
| 3. 을구 9번 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈성수 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 13번 가압류 · 부산신용보증재단 | 61,861,678원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 24,836,286원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 166,697,964원 중 예상배당은 68,889,920원이고 미배당은 97,808,044원입니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 이 수치는 선순위 가등기의 법률상 인수 여부를 금액으로 환산한 값이 아니므로, 가등기 위험을 없애 주는 지표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 97,808,044원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 118,595,020원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 133,145,903원 |
3회 유찰 시 매각가는 49,392,000원, 4회 유찰 시 34,574,400원까지 낮아집니다. 그러나 선순위 가등기의 순위는 유찰 횟수와 관계없이 그대로입니다. 가격이 내려가는 것과 권리 위험이 해소되는 것은 전혀 다른 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수영구 망미동 배산초등학교 북동측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택과 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 부산도시철도 3호선 망미역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며 급·배수, 위생설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 5m, 남측 약 3m 도로에 접하며 남측 도로는 일방통행로입니다.
- 정비구역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(망미5재개발)·정비구역에 포함되고 중로2류에 저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 558.0㎡, 공시지가 1,249,000원/㎡, 완경사 부정형 토지입니다.
- 규모. 만주골든빌B동은 16세대, 사용승인일은 2002.06.05입니다.
- 기타. 전면 및 후면 발코니 약 18.4㎡를 확장해 사용 중이며 다세대주택에 포함평가되었습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원본 확인. 2004.05.14 가등기의 정확한 성격, 권리자, 원인, 본등기 가능성, 말소 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 전후 구분. 2023.07.31 근저당 이후의 전세권·가압류는 소멸하지만 그 이전 가등기는 같은 방식으로 처리되지 않습니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 싸 보이지만, 확인되는 실거래 70,000,000원보다 현재 최저가 70,560,000원이 높습니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 거래가 2021.06 한 건뿐이므로 현재 시세는 추가 현장조사와 인근 매물 확인이 필요합니다.
- 정비구역 확인. 망미5재개발 지구단위계획구역·정비구역 포함에 따른 향후 사업 진행과 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 내부마감은 이해관계인 부재로 조사하지 못했고 발코니 약 18.4㎡가 확장 사용 중입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 선순위 권리가 먼저”
이 물건은 감정가 144,000,000원에서 2회 유찰돼 70,560,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인되는 동일 면적 거래 70,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 100.8%로 가격 자체가 명확히 싸다고 보기 어렵습니다. 더 중요한 것은 2004.05.14 접수된 선순위 가등기입니다.
임차인은 없고 배당 계산상 금액 인수도 0원이지만, 이는 선순위 가등기의 법률상 위험까지 0이라는 뜻이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 가등기가 매수인 인수로 표시되어 있고 그 성격 확인까지 필요한 만큼, 이 사건은 가격 할인보다 권리 확인이 우선되는 고난도 물건입니다. 가등기가 안전하게 정리된다는 근거를 확보하기 전에는 낮은 최저가만으로 투자 매력을 평가하기 어렵습니다.
