말소기준은 2020.03.11 남해축산업협동조합 근저당입니다. 1층 점유자는 전입이 그 이후라 대항력은 없습니다. 다만 갑구 3번 가등기 성격과 타인 소유 진출입 도로는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다. 권리는 비교적 정리되지만, 농촌지대 단독주택·토지 물건이라 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
창원지방법원 2025타경521. 남해군 서면 작장리 201 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 2층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 999.0㎡의 대지입니다. 현재 최저가는 감정가 968,310,600원의 64.0%인 619,718,000원입니다. 숫자만 보면 크게 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건은 “싸다”보다 먼저 도로·가등기·환금성을 따져야 하는 유형입니다.
권리의 중심은 단순합니다. 2020.03.11 남해축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 가등기·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1층 점유자인 (주)지현개발은 전입일이 2020.07.20으로 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경521 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 서면 작장리 201 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 · 토지면적 999.0㎡ |
| 소유자 | 조치선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 968,310,600원 / 619,718,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남해축산업협동조합 / 626,726,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2020.03.11 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 690,000,000원이고 채무자는 조치선, 근저당권자는 남해축산업협동조합입니다. 이후 설정된 갑구 3번 가등기와 여러 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 3번 가등기는 별도로 성격 확인이 필요한 권리입니다. 원칙적 소멸 구조와 별개로, 입찰 전 등기 원인·실체관계를 원본으로 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 분석
점유자는 1층의 (주)지현개발 1곳입니다. 전입일은 2020.07.20로 말소기준권리인 2020.03.11보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 보기는 어렵고, 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금 내용은 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유관계로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)지현개발 | 1층 | 2020.07.20 | 보증금 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 619,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,597,180원 |
| 1. 근저당 · 남해축산업협동조합 | 690,000,000원 | 611,120,820원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,312,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 수협은행 | 15,109,957원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자 | 85,623,091원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남해군수산업협동조합 | 181,930,587원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 62,309,058원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 남해축산업협동조합 | 127,383,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 619,718,000원 배당 가정에서는 집행비용 8,597,180원과 근저당권자 남해축산업협동조합 611,120,820원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 전체 기준 미배당은 564,547,434원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 남해군 서면 작장리 소재 예계마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 2층 건물이며 외벽은 석재 붙임 등으로 마감, 창호는 폴딩도어 등으로 마감되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 999.0㎡, 용도지역은 보전관리지역입니다. 공시지가는 114,000원/㎡입니다.
- 제한. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역 저촉, 보전관리지역 포함 내용이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 제시외 건물과 지상 조경수 등은 매각·평가에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진출입 도로. 본건 진출입 도로인 작장리 199-2번지는 타인 소유로 확인됩니다. 실제 통행 가능성, 사용승낙, 분쟁 가능성을 반드시 확인하세요.
- 가등기 확인. 갑구 3번 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후라 소멸 구조지만, 성격 확인이 필요한 권리입니다. 등기 원인과 관련 서류를 원본으로 대조하세요.
- 점유자 확인. (주)지현개발은 1층 점유자로 확인됩니다. 대항력은 없지만 인도·명도 협의와 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보전관리지역. 단독주택 이용 자체와 별개로 향후 활용·증개축·용도변경 계획은 토지이용계획 제한과 맞춰 검토해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 신청채권자 배당은 청구액 전액에 미치지 못합니다. 후순위 채권은 배당이 없지만, 매수인 인수로 넘어오는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·배당·감정요항 자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 이용 가능성
이 사건은 대항력 임차보증금을 떠안는 위험은 보이지 않습니다. 말소기준 이후 권리들이 정리되고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 남해 농촌지대의 단독주택·토지 물건이고, 타인 소유 진출입 도로와 가등기 확인 이슈가 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 실사용과 환금성은 재검토. 최저가가 64.0%라는 숫자만 보지 말고, 도로·점유·용도 제한 확인 후 보수적인 가격으로 접근해야 하는 물건입니다.
