부산지방법원 2025타경5897. 부산 기장군 연화리 330-2의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 명칭은 ‘연화리관광호텔’이고, 현황은 외벽에 ‘본레브 연화리 330풀빌라’로 표시돼 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 지하 1층 주차장·기계실·근린생활시설, 지상 1층부터 7층까지 객실과 야외수영장을 둔 숙박시설입니다. 감정가 10,936,374,300원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 7,655,462,000원입니다.

등기상 기준점은 2022년 4월 7일 서부산농업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 남부산농업협동조합 근저당도 설정됐고, 이후 부산동래신용협동조합·김준수 근저당과 가압류·압류·복수의 경매개시결정이 뒤따릅니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이 사건은 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차관계와 유치권 신고가 실제 입찰 위험을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 문제는 점유관계

말소기준권리는 2022.04.07. 서부산농업협동조합 근저당권 5,664,000,000원입니다. 같은 날 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 2,421,600,000원과 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 기준 배당에서는 서부산농업협동조합은 전액, 남부산농업협동조합은 일부만 배당되고 그 아래 권리에는 미배당이 발생합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 7명, 대항력 1명

(주)앤앤비(본레브호텔) 윤도인은 전입일이 2021.03.20으로 말소기준권리 2022.04.07보다 빠릅니다. 대항력은 있고 우선변제권은 없는 것으로 정리돼 있어, 배당으로 회수되지 않는 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 시나리오입니다. 현재 회차의 실질취득액은 따라서 7,655,462,000원 + 10,000,000원 = 7,665,462,000원입니다.

나머지 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 신원철·유한회사 희귀몰 장현희는 보증금이 확인되지 않았고, 안진영은 점유부분이 미상입니다. 인수액과 별개로 실제 인도·점유 정리 과정은 단순한 공실 물건보다 복잡할 수 있습니다.

③ 가장 큰 변수 — 공사대금 2,000,000,000원 유치권 신고

유치권은 신고액만으로 곧바로 매수인 부담액이 확정되는 것이 아니므로 2,000,000,000원을 실질취득액에 단순 합산해서는 안 됩니다. 반대로 성립 여부가 불분명하다는 이유만으로 0원 위험으로 취급해서도 안 됩니다. 점유의 계속성, 공사대금 채권의 존재와 변제기, 목적물과 채권 사이의 견련성, 경매개시 전 점유 여부 등 성립요건을 입찰 전에 별도로 확인해야 하는 사건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 7,655,462,000원 가정)

총 채권액 10,724,613,698원 중 예상 배당액은 7,576,507,380원, 미배당은 3,148,106,318원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 대항력 임차인의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리조사는 그대로

현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권 관련 배당이 청구금액 4,782,217,425원을 충족하는 것으로 계산돼 있지만, 3회 유찰 시에는 예상 배당 3,711,264,616원으로 충족하지 못합니다. 다만 어느 회차든 배당 시나리오상 대항력 임차인의 보증금 인수액은 10,000,000원으로 동일합니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서암항 북측 인근의 해안가 상업지대로 단독주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 지하 1층은 주차장·기계실·근린생활시설, 1층은 안내실·화장실·관리실, 2층부터 7층까지 숙박 객실로 이용되며 2층에는 야외수영장이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·LPG가스보일러·승강기 2대·화재탐지·경보·소화전·스프링클러·비상발전·야외수영장 설비가 있습니다.
• 토지. 1,040㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 3,161,000원/㎡이며 가축사육제한구역·중점경관관리구역이 포함돼 있습니다.
• 건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거용이 아니라 다층 숙박시설과 토지를 함께 취득하는 물건으로, 운영·관리와 점유 정리까지 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 주식회사 윤성산업개발의 공사대금 2,000,000,000원 신고에 대해 공사계약·세금계산서·기성내역·변제기·점유개시 시점·현재 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
• 대항력 임차인. (주)앤앤비(본레브호텔) 윤도인의 보증금 10,000,000원은 현재 배당 시나리오상 전액 매수인 인수입니다.
• 미상 보증금. 신원철과 유한회사 희귀몰 장현희는 보증금이 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 임대차계약관계를 재확인해야 합니다.
• 다수 점유. 지하 1층·1층·4층·400-5호·400-8호·3~7층 등 점유관계가 나뉘어 있어 인도 및 운영 정상화 난도를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 원본 매각목록과 현장에서 대조해야 합니다.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 7,655,462,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 더한 7,665,462,000원을 최소 취득원가로 봐야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 최근 거래자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 숙박시설 수익성·운영현황과 개별 가치 검증이 필요합니다.

맺으며 — 할인율보다 유치권과 점유가 먼저다

이 물건은 감정가 10,936,374,300원에서 1회 유찰돼 최저가가 7,655,462,000원으로 내려왔습니다. 그러나 핵심은 “30% 떨어졌다”는 숫자가 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인에게 남습니다. 무엇보다 주식회사 윤성산업개발이 신고한 공사대금 2,000,000,000원 유치권의 성립 여부가 불분명합니다.

게다가 실제 임차인 7명의 점유가 여러 층과 호실에 걸쳐 있고 일부 보증금도 확인되지 않았습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 여부보다 유치권·점유·임대차의 사실관계 확인이 먼저인 물건입니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격 할인은 보이지만 권리와 운영 리스크를 감수할 만큼 싼지는 확인되지 않았습니다.