창원지방법원 2024타경974. 경남 밀양시 삼랑진읍 미전리 249-6 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 189,439,620원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가는 92,826,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 사건은 재매각으로 매수신청보증금이 최저가의 20%입니다. 즉 입찰보증금만 약 18,565,200원이 필요합니다.
권리 흐름상 기준은 2017.07.12 밀양농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 밀양시 압류, 밀양농협 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 예상배당표에는 앞선 근저당권 금액이 배당 항목으로 반영되어 있고, 등기 흐름에는 해당 근저당권들의 말소등기도 함께 보입니다. 이 부분은 단순히 “권리 깨끗”으로 넘길 수 없고, 입찰 전 등기 원본과 배당요구 내역을 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 249-6 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 · 일괄매각 |
| 소유자 | 주우선 지분 2분의 1 · 진은희 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 189,439,620원 / 92,826,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양농업협동조합 / 108,233,947원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 특이조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 제시외 건물 및 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2017년 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 표시되어 있어, 현장 점유자·전입세대·확정일자 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 현재 회차 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 확인되지 않은 점유를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 현재 가격 — 감정가의 49%, 그러나 ‘싸다’만으로 부족
현재 최저매각가는 92,826,000원으로 감정가 189,439,620원의 49% 수준입니다. 하지만 이 물건은 실거래 비교자료가 아니라 농촌 단독주택·토지의 개별성으로 봐야 합니다. 토지는 407.0㎡, 공시지가는 162,900원/㎡이고, 공부상 지목은 대지이나 일부는 도로 및 임야로 이용 중입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 92,826,000원 | 169,079,031원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 64,978,199원 | 196,425,572원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 45,484,739원 | 215,568,149원 |
유찰이 더 진행되면 매수인 취득가격은 낮아지지만, 채권자 미배당은 계속 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 259,834,163원 중 예상배당은 90,755,132원에 그치고, 미배당은 169,079,031원입니다. 가격 하락 자체보다 재매각 조건과 물건의 환금성을 같이 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,826,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,070,868원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 밀양축산업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 삼랑진농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 밀양농업협동조합 | 156,000,000원 | 18,755,132원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 밀양농업협동조합 | 31,834,163원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 매각대금은 집행비용과 일부 채권 배당으로 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요하고, 확인되지 않은 점유·임대관계가 있으면 실제 위험 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경상남도 밀양시 삼랑진읍 미전리 소재 대신마을 북서측 인근입니다. 주위는 농경지와 단독주택 등으로 형성된 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 주택으로 이용 중인 조적조 시멘트 기와지붕 단층 건물입니다. 외벽·내벽은 타일 및 치장벽돌 등 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역입니다. 토지면적은 407.0㎡, 공시지가는 162,900원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 대지이나 일부 도로 및 임야, 일부 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 활용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 부속물. 제시외 건물 2-1, 2-2, 2-3, 2-4 및 수목 2-5가 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 재매각 조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 약 18,565,200원입니다.
- 등기·배당 대조. 을구 1번·3번 근저당권은 말소등기가 보이지만 예상배당표에는 금액이 잡혀 있습니다. 원본 등기와 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 주민등록, 확정일자 여부를 확인하세요.
- 토지 현황. 공부상 대지와 달리 일부 도로·임야 이용이 확인됩니다. 실제 경계, 도로 편입, 사용 가능한 면적을 현장에서 봐야 합니다.
- 제시외 포함물. 제시외 건물과 수목이 매각에 포함됩니다. 구조·위치·철거 필요성·사용가치를 확인해야 합니다.
- 환금성. 농경지대 단독주택은 아파트처럼 표준화된 거래가 어렵습니다. 실거주 수요, 도로접면, 건물 노후도, 토지이용 제한을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 “확인할 것”이 많은 물건
이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 단독주택+토지입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 재매각 보증금 20%, 큰 폭의 미배당, 일부 도로·임야 이용, 제시외 건물·수목 포함, 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 겹칩니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 권리와 현황을 원본으로 대조하기 전까지는 공격적으로 볼 사건이 아닙니다. 가격은 낮아졌지만, 난도는 낮지 않습니다.
