창원지방법원 2024타경1120. 밀양시 단장면 국전리 소재 물건으로, 용도는 기타 + 토지입니다. 감정요항상 국전저수지 북측에 위치하고, 주변은 일반주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 현재 가격만 보면 감정가 248,910,780원짜리가 6회 유찰 후 29,285,000원까지 내려와 매우 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 완성 건물을 싸게 사는 구조가 아닙니다. 건축신고·착공신고 후 공사중단된 상태의 토지·건물이 섞여 있고, 건물은 사용승인을 받지 못한 채 골조·지붕·벽체·창호 정도만 시공된 상태로 장기간 방치되어 있습니다.
권리상 말소기준은 2024.05.07 김해농업협동조합 근저당권입니다. 그 전의 가처분은 2024.05.07 목적달성으로 말소된 등기가 있고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 임차인 배당이나 대항력 인수 이슈는 확인되지 않습니다. 다만 권리가 깨끗하다는 점만으로 접근하기에는, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 경계측량 필요, 접도구역·소하천구역 저촉, 미완성 건물의 허가 존속 확인이라는 난제가 더 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경1120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 국전리 1193-1 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 농림지역 · 지목 전 · 토지면적 740.0㎡ |
| 건물 등기 | [건물] 경상남도 밀양시 단장면 국전리 1193-7 · 소유자 윤인석 |
| 감정가 / 최저가 | 248,910,780원 / 29,285,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해농업협동조합 / 131,135,421원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수보다 물건 하자가 핵심
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준인 김해농업협동조합 근저당권은 채권최고액 138,000,000원이고, 채무자는 이원옥입니다. 같은 채권자가 2024.05.30 임의경매개시결정을 받아 진행한 구조입니다. 선순위로 보이는 가처분은 2024.05.07 목적달성으로 말소된 흐름이 있어, 이 사건에서 더 큰 실무 리스크는 등기상 임차권보다 농지·미준공·경계입니다.
② 물건 상태 — 완성 주택이 아니라 공사중단 물건
감정요항상 건축신고내역의 주용도는 단독주택이지만, 기준시점 현재는 골조 및 지붕, 벽체, 창호 등 시공 후 공사중단된 채 장기간 방치된 상태입니다. 내·외부는 미마감이고, 천정 일부는 틈이 벌어진 상태입니다. 설비도 미설치상태입니다. 따라서 주거 실사용이나 임대수익을 바로 기대하는 물건이 아니라, 허가·공사재개·사용승인 가능성부터 다시 확인해야 하는 물건입니다.
| 점검 항목 | 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 농지취득자격증명 | 농지취득자격증명 요함 | 미제출 시 보증금 몰수 위험 |
| 일괄매각 | 일괄매각 | 개별 물건만 분리 접근 불가 |
| 건축 상태 | 건물 신축공사 중 공사중단 후 장기간 방치 | 공사재개·허가 존속 확인 필요 |
| 사용승인 | 건축법상 합법적인 사용승인 미취득 | 즉시 사용·담보·환금성 제약 |
| 경계 | 인접지와의 경계 대체로 불분명 | 전문지적경계측량 필요 |
| 토지 제한 | 농림지역·접도구역·가축사육제한구역 포함 | 개발·활용 제한 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 29,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.2% 추정) | - | 927,130원 |
| 2. 근저당 · 김해농업협동조합 | 138,000,000원 | 28,357,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 채권자 미배당은 109,642,130원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 밀양시 단장면 국전리 소재 국전저수지 북측에 위치하고, 주변은 일반주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 농림지역, 지목 전, 토지면적 740.0㎡, 완경사 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 제한. 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 도로구역 접함이 확인됩니다. 일부는 소하천구역 저촉도 언급됩니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건물로, 외벽 판넬마감 등·내벽 블록노출 등·바닥 세멘노출 등·새시창 구조입니다.
- 환금성. 일반적인 완성 주택이나 아파트와 달리, 농지·미준공·사용승인·경계 문제가 함께 있는 물건이어서 재매각과 다회유찰이 가격 신호로 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 명시되어 있으므로, 입찰 전 발급 가능성을 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 매수신청보증금. 재매각 사건으로 최저매각가격의 20%가 필요합니다. 현재 최저가 기준 보증금은 5,857,000원입니다.
- 건축신고·착공신고. 관련 허가 또는 신고의 존속 여부와 공사재개 가능성을 관할관청에서 확인해야 합니다.
- 사용승인. 등기된 건물이더라도 건축법상 합법적인 사용승인을 얻지 못한 상태로 표시되어 있으므로, 준공·사용 가능성 검토가 선행되어야 합니다.
- 경계측량. 본건 토지와 인접지의 경계가 대체로 불분명하고 건물 위치도 다소 불명확하므로 전문지적경계측량이 필요합니다.
- 토지 제한. 접도구역, 도로예정지, 소하천구역, 농림지역, 가축사육제한구역 등 활용을 제한할 요소를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·관할관청 회신을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “12% 가격”보다 “쓸 수 있는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 대비 최저가만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 248,910,780원이 29,285,000원까지 내려왔고, 임차인 인수도 없습니다. 하지만 법원경매에서 가장 위험한 착시는 낮은 최저가를 곧바로 안전마진으로 보는 것입니다. 이 사건은 농지취득자격증명, 재매각 보증금 20%, 미준공·미사용승인 건물, 경계 불명확, 접도구역·소하천구역 저촉이 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 권리만 보면 단순, 실물과 행정은 고난도. 싸서 사는 물건이 아니라, 내가 실제로 완성·사용·처분할 수 있는지 증명한 뒤에만 들어갈 수 있는 물건입니다.
